國內外城市“群租”現象治理對我國治理的啟示研究
科學發展
作者：薑寒雪 王勝本
摘 要：城市化進程帶來城市“群租”現象，它所引發的負社會外部性已經成為城市治理的巨大挑戰。本文在著重分析我國城市“群租”現象治理麵臨的困境及原因的基礎上，借鑒國內外治理的成功經驗，力求結合我國國情為城市“群租”治理提出標本兼治的治理對策。
關鍵詞：城市“群租”現象；治理；國內外治理
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A
一、我國城市“群租”治理困境及反思
雖然近十年城市群租治理取得了一定的治理效果，但仍然是治標不治本。首先，群租“回潮”現象嚴重。聯合執法，集中執法固然能在一定範圍內起到肅清違規群租房屋，勸離群租人員，控製群租房屋規模的重要作用，但僅僅依靠禁止群租房屋的執法理念往往隻能在短期收到良好成效。從長期治理的成效來看，各大城市都在不同程度出現了回潮現象。群租治理陷入治理—回潮—再治理的惡性循環模式。“群租”現象屢禁不止的根本原因在於公眾的住房需求沒有得到滿足，而群租是公眾在考慮付出最小經濟代價解決住房難問題的情況下做出的次優選擇。因此，禁止群租房屋，甚至強行拆除群租房屋的治理措施並不能從根本上解決問題。
其次，政策實際可操作性不強。北京、上海、廣州等大城市製定的地方規章在實際執法中都遇到了操作難的問題。由於地方規章的法律權威性相對較低，麵對物業的巡查和處罰，業主或轉租人往往采取閉門不見等消極抵製的應對方法。業主、轉租人、中介往往都不能自覺按照居住房屋租賃合同登記備案製度到租賃房屋所在地的社區事務受理服務中心辦理房屋租賃合同登記。另外，對群租房屋的認定標準雖然已經十分清晰，但硬性的標準還是不足以應對變通的現實狀況。業主在認定標準的基礎上增加一平方米，減少一個人數來逃避責任的情況屢見不鮮。政府一方麵應健全法律製度，另一方麵要構建多元互動治理模式。僅僅依靠政府的力量對複雜的“群租”現象展開治理無疑是杯水車薪。政府需要鼓勵多元治理主體參與，實現各自為營與相互合作相結合的方式綜合治理“群租”現象。
二、國內外“群租”現象治理經驗借鑒
（一）法律機製健全
香港政府承認群租房屋存在的合理性，通過立法規範群租行為。若違反群租房屋租賃行為的相關法律法規，政府也會對其進行嚴肅處罰。1994年特區政府頒布《床位寓所條例》，明確提出寓所的消防、衛生、樓宇安全的最低標準、群租房的認定標準等規定。進行租賃的群租房屋的條件必須符合《床位寓所條例》的相關指標要求，同時，群租房屋業主必須在相關部門認定許可後，方可持牌照進行合法租賃行為。若違法違規租賃群租房屋，政府再對其下發“清拆令”，勒令其停止租賃行為。另外，香港政府頒布《建築物（小型工程）（修訂）規例》，明確規定業主對房屋進行建築改造的相關要求。通過法律途徑保證群租房屋的建築安全性。業主若不嚴格遵守相關法律規定，將依法受到處罰，最高可判處10萬港元罰款及6個月監禁。
1998年美國住房與城市發展部公布住宅居住人數的基本原則，規定每間臥室隻能居住二人，嚴格限製居住人數。各州政府根據住宅居住人數基本原則相繼製定詳細的法律規範群租行為。1929年紐約州專門製定了群租法，對用於群租的住宅在住房麵積、高度、配套設施、防火、上下水、照明、通風、采光、廚房、廁所等方麵上提出了全麵、詳實的建築要求和規定[1]。房主經相關部門審核通過後，方可持出租許可證進行租賃行為。