我國商業銀行住房抵押貸款的風險及其防範
科學進步
作者：田曉晨 史曉斌
摘 要：房地產在國民經濟中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價持續大幅上漲及宏觀調控的雙重影響，房地產價格漲跌狀況和房地產市場發展格局深刻影響到消費者、投資者、地產商、銀行、政府以及各房地產相關從業主體。本文對我國商業銀行住房抵押貸款進行分析並針對其風險提出有關對策。
關鍵詞：商業銀行 住房抵押貸款 流動性風險
一、我國商業銀行住房抵押貸款的主要風險
住房抵押貸款是居民進行住房消費時通過貸款來獲得資金支持以彌補消費能力的不足，而居民要獲得貸款必須拿出一定的抵押品給金融機構，作為償付貸款的擔保。我國從1992年開始起步，並逐漸成為居民進行住房消費的主要工具。
1、信用風險
這種貸款的限期比較長，加上在貸款期間銀行對借款者很難進行全麵的了解，所以借款人隨時都可能產生違約行為，又稱違約風險。分為主動違約與被動違約.主動違約是指借款人基於利益的考慮而有意或故意違約。當違約所產生的利益超過其損失時就會產生主動違約。被迫違約指借款人，因一些原失去了還債能力所發生的違約。
2、流動性風險
流動性風險是指借款人住房貸款的持有現金是不容易的，可能會遭受的損失有兩個方麵，一是貸款不及時清算的銀行和金融市場上出現更多的投機損失已獲得良好的應用前景，另一個是存款利息的存款或銀行的住房貸款不及時清算出現需要的資金周轉困難所欠債務結算， 最嚴重的是由於現金流問題和破產的銀行，破產。
3、抵押物風險
抵押物風險是指因典質市價值消失或降低或處分本錢過高而使貸款人遭受的損失。抵押住房可能會因各種自然災害和認為災害而遭損毀，例如地震、火山爆發、水災、火災等住房會因此受損從而導致抵押住房價值滅失或下降；抵押住房的價值會因經濟區域布局、交通布局等的變化而下降；在抵押住房處分中，因產權糾紛、律師費上升等原因而需花高昂的處分費用，從而會降低貸款人處分抵押住房實際所能獲得的收入。
4、利率風險
利率風險分為貸款利率和存款利率風險。貸款利率風險是指市場借貸資金由於經濟波動和政府經濟政策變化等因素造成的不可預知的變化而產生的風險，因此，住房貸款利率上升的市場，超過約定的利率而給貸款人帶來的損失。銀行損失主要決定於約定的利率低於市場利率水平支付住房貸款，未來的貸款金額，貸款期限和還款方式。貸款回收期越遠，提前還款金額少，由貸款人遭受更大的損失。相反就會越小。
二、我國商業銀行住房抵押貸款風險的主要原因
（一）逆向選擇和道德風險
逆向選擇源於銀行與借款人之間在貸款合同發生前所存在的信息不對稱。對於個人住房貸款而言，當銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實購房者中的信用狀況較差者，他們對於未來能否及時還款考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機者。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就麵臨風險。結果，銀行為防範風險而製訂的嚴格措施或者比較高的利率反而帶來了更大的風險。個人住房貸款中的道德風險是借貸雙方由於追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。
（二）商業銀行流動性過剩
貨幣市場的高流動性主要緣於目前有利可圖的行業太少，銀行難以找到一個比較合適的放貸企業。在流動性過剩壓力下，為保證業務增長和提高盈利能力，商業銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的衝動，從而不利於有效防範信貸風險。特別是房貸相對來說是優質資產，銀行兩頭放，一邊為開發商貸款，另一邊放消費者的按揭，兩邊的資金都源於銀行，風險更大。
（三）住房貸款購房中投資性購房比例過大
一般正常的房地產市場 投資性購房比例一般在10%-15%之間10年左右的租金就能收回投資 我國目前特別是京滬杭深廣等熱點城市投資投資性購房比例占30%-40%左右早已大大超過投資性購房比例應控製在15%以內的警戒線，這些地區的房子要 70年以上的房租才能收回投資。從收益回報率來看實際上毫無投資價值。