住宅科技與產業化
在當今社會，住宅已不僅僅是遮風避雨、隔熱禦寒、繁衍後代的棲身之處，還是學習、娛樂、休息和社交的重要場所。因此，人們在期望有一套自己的住宅的同時，還十分關心住宅的功能和性能。聯合國人類居住委員會在《到2000年全球住房戰略》中提出了“適當的住房”概念，這個概念包含：適當的秘密性、適當的空間、適當的安全性、適當的通風和采光、適當的基礎設施等項內容。這是聯合國人類居住委員會根據世界各國普遍存在的問題而提出的住宅應具有的功能，根據我國的實際情況，將住宅的性能和功能歸納為安全性、居住性、耐久性、環境性能和經濟性等五項內容更為貼切。
4.1住宅產業與可持續發展
住是人類生活的四大要素之一，人生的2／3時間在住宅及其周圍的居住環境中度過。據聯合國統計，一個國家正常的住宅建設指標為：每年住宅建設投資一般為基本建設投資的30％—50％，約占國民生產總值（GNP）的5％，住宅的建設量約占國家工程建設量的50％—60％，可見住宅建設在社會發展中的地位。我國政府對住宅建設十分關心，特別是改革開放以來給予了高度重視，投入了大量的人力、物力和財力。從1979～1997年的19年中，城鎮住宅投資建設共13650億元，竣工麵積達31.5億平方米，人均居住麵積從3.6平方米上升到8.7平方米，建成5萬平方米以上的住宅小區達5000個，約有1／2城鎮居民搬進了新居，成績喜人。當前，中央提出住宅建設將成為新的經濟增長點和居民消費熱點，給住宅建設賦予了新的曆史使命。因此，積極開展住房製度改革，推進住宅商品化，大力建設經濟適用房，為廣大居民提供良好的居住環境，以適應未來世紀新的居住要求，應是全社會關注的重要主題。
（1）基本概念
在日本，“住宅產業”一詞出現於1968年。通商產業省重工業局“住宅產業——發展經濟的主要角色”一文1968年第一次提出“住宅產業”，並認為住宅有必要進行工業化大生產，住宅產業是繼汽車、家電行業之後的一個主導產業。1988年5月通產省產業結構審議會住宅與都市產業分會在向通產省提出的（住宅產業發展政策措施建議》中指出，“對住宅產業的範圍，看法不一”，但從今後“實現優裕的居住生活”角度看，住宅產業主要包括以下幾個方麵：承擔居住空間新建和改造的住宅供應產業、改造產業、內裝飾裝修工程業等；提供所需材料、設備的住宅建材產業、住宅設備產業、內裝飾裝修材料產業等；承擔住宅及其建材、設備等的流通產業，以及與居住生活密切相關的服務業等。總體上講：
1）住宅產業是國民經濟中的一個重要行業。據聯合國對世界70多個國家的調查，各國住宅建設投資占國內生產總值（GNP）的比例在3％～8％。日本在第二次世界大戰後，隨著經濟的恢複和發展，住宅建設投資不斷增長。50年代平均約為4％，60年代平均約為6％，70年代超過70，1973年最高達到8.70，以後隨著住房問題的緩和而逐漸有所下降。法國住宅投資占國內生產總值比例的走向與日本近似，70年代大體在6％～7％之間，80年代大體在5％～6％，1992年為4.9％。美國和英國，70年代以後住宅投資比例比較穩定，在3％～5％之間波動，並略有下降趨勢。韓國住宅投資占國民生產總值（GNP）的比例，60年代較低，在1.3％～2.70之間，70年代上升到6％，1978年最高達到6.8％，以後保持在4％～5％。據世界銀行對各國住宅投資的分析，很多國家人均GDP在1300美元左右時住宅投資比例最高，人均GDP低於1300美元時則明顯低下。住宅建設投資在固定資產形成總額中所占比例也是國際統計的一項指標。該指標一般在20％－30％之間。德國1984年曾達到31.70，英國1979年最低為16.50。韓國80年代下半期大體上在16％。住宅也是國家的一筆重要財富，存量住宅價值一般占國家固定資產總值的20％以上。
2）住宅產業是一個對其他產業的影響作用較大，而受其他產業的影響較小的一個產業。該特點可通過生產誘發係數、影響力係數和感應度係數來說明。
生產誘發係數，即該產業增加一個單位的投資將誘發全部產業國內產值合計與該產業投資之比。據日本1990年國民經濟投入產出表計算，住宅建設投資為26.592萬億日元，該投資所誘發的各產業（包括住宅建築業本身）國內產值之和為52.15萬億日元，生產誘發係數為1.961，稍低於整個建築業，在國民經濟中該係數值也算是較高的。一個產業影響其他產業的程度稱為影響力，受其他產業影響的程度稱為感應度。如影響力係數在各產業中居平均水平以上，而感應度係數在各產業中居平均水平以下，則該產業即可認為是對其他產業牽動較大、受其他產業影響較小的一個產業。住宅建築業的影響力係數為1.0018，感應度係數為0.507018，屬此類產業。1990年26.592萬億日元住宅投資還誘發了以下居民支出：住宅設備維修費2.9萬億日元，耐久消費品（電冰箱、洗衣機）、室內裝飾品及臥具等購置費3.7萬億日元，房租、地租、水暖電等有關支出12.9萬億日元，共計19.5萬億日元，約占住宅投資的73％。
1998年10月5日是聯合國“世界人居日”，聯合國副秘書長、人居中心代主任卡勞斯·托弗爾高度讚揚中國政府在改善人居條件和環境方麵作出的努力。在“世界人居日”到來之際，建設部和中國房地產業協會在京聯合舉辦了“1998年世界人居日專家座談會”。大家一致認為，“更安全的城市”這一主題既有現實意義，又有長遠意義。宋春華副部長在會上強調，要把我們的城市建設得更加安全，實現城市的可持續發展，首先要緊緊抓住城市規劃這個“龍頭”，為安全城市作出戰略安排；二是加強城市基礎設施建設，提高城市防災能力；三是加強城市管理，使城市在運轉中保持安全性；四是“以人為中心”，以住宅產業化為突破口，搞好居住區的建設，建立和普及住宅小區物業管理，為城市居民提供更為安全的居住環境。建設部部長俞正聲也發表“創建更安全的城市人居環境”署名文章，倡導建設和諧。健康、安全、幸福和充滿希望的人居環境。
曆史地看，住宅問題是世界範圍內最普遍存在的問題。為了喚起各國政府對解決住房以及與住房有關問題的重視，並為之做出努力，直至每個人都有合適的住房，1982年第37屆聯大在確定1987年為“無家可歸者收容安置國際年（國際住房年）”後，1985年12月17日第40屆聯大又一致通過決議，確定每年10月的第一個星期一為“世界住房日”。住房作為人類自下而上發展的基本需求，在不同的經濟發展階段有著不同的要求。隨著各國工業化程度的加快，非農業經濟活動的比重逐步上升，城鎮人口呈穩定增長的趨勢。20世紀初，生活在城市中的人口僅為世界總人口的5％，然而今天占世界總人口的45％，即25億人生活在城市裏。據統計，世界城市化水平2000年將達到50％，2025年將達到67％。也就是說到本世紀末世界將有一半人口居住在城鎮。而在有些發達國家及地區，目前就有13％的人口居住在城市，到2025年，這一比例將達到85％。有專家指出，今後15年世界人口將從現在的59億人增加到75億，人口增長迅速與城市發展緩慢之間的矛盾，將導致未來的世界城市地區人口日益擁擠。根據聯合國人居中心統計，目前世界50多億人口中，有10多億人住房得不到保障，其中1億人無家可歸。特別是發展中國家，僅在拉丁美洲就約2000萬人露宿街頭。在一些發展中國家的城市中，有50％的人居住在貧民窟和非法住所裏，某些城市中這個數字甚至接近80％。而且，許多發展中國家的城市人口正繼續以每年3.5％的速度增長，就更加劇了這些國家住房緊張的狀況。
（2）國外住宅發展現狀
住宅建設量：
1）各國住宅建設量多以套為單位進行統計。在聯合國統計資料中，有關住宅建設量的指標主要有年度住宅建設量，每1000居民住宅建設量，不同類型和不同投資主體的住宅建設量等幾項指標。從每1000居民住宅建設量看，第二次世界大戰後，除英國、意大利外，多數國家都曾出現過一段建設高潮期，每1000居民住宅建設量在10套以上。美國50年代平均為10套，1950年高達1282套；原蘇聯在1958～1963年6年間，每年都在11套左右，1959年曾高達12.8套；原西德1960～1974年的15年間每1000居民住宅建設量平均10套；法國1970～1975年6年間均近10套，最高達到10.9套（972年）；瑞典1965—1973年8年間平均在12套以上，最高達到13.6套（1970年）。但這些國家進入80年代以後，該指標逐漸下降，一般保持在3～6套之間。日本住宅建設量以1965年以來一直保持較高水平，1972年最高達到17.6套，最低為9.5套（1983年）。新加坡1973～1979年10年間均保持在10套以上，1983年達到17套。進入90年代後，韓國住宅建設量也一直較高，1990年為17.5套。
2）從各國不同類型住宅建設量來看，經濟發達程度、土地資源狀況、住宅問題解決程度等都是重要的影響因素。羅馬尼亞（1994年人均國民生產總值3840美元）等國公寓式住宅大約占500～600，獨立式住宅大約占40％—50％。日本經濟較發達（1994年人均國民生產總值34630美元），但受土地資源製約，城市地價很高，因而公寓式住宅所占比例也較高，約50％。
3）各國不同投資主體建設的住宅，主要分為公共住宅和民間住宅兩類，即各級政府出資的各種渠道和各種民間集體或個人出資的渠道兩類。從聯合國統計資料看，除美國以外，公共住宅都占有或多或少的比例。美國雖然沒有公共住宅，卻支出較多的房租補貼。據1989年資料，美國居住在出租住宅中的家庭，有12％能得到租金補貼。
住宅建設標準：從國外資料看，住宅建設標準主要有麵積標準和功能標準，麵積是服務於功能的，各國都努力在一定的麵積下，追求更好的住宅功能。
1）從住宅麵積來看，人民生活水平較高的國家，住宅建設大多處在質量提高階段，對住宅功能提出較高的要求，但新建住宅麵積並沒有明顯擴大的趨勢。美國新建住宅幾乎全部是民間住宅，住宅麵積曆來較大，目前基本保持在180平方米左右。瑞典、德國等經濟較發達國家，新建住宅麵積在70年代末、80年代初都出現上揚，以後逐漸有所回落，一般不超過100平方米。一些經濟實力有限、住宅短缺較突出的國家，新建住宅麵積較小，現在逐年有所提高，但大多不超過90平方米。如波蘭、羅馬尼亞、俄羅斯等國雖然住宅麵積不斷擴大，但一般都在70－90平方米之間。就一個國家來看，出租住宅和出售住宅之間，出租住宅和自有住宅之間，在麵積上也大有區別。1988～1989年間，新加坡出租住宅平均麵積約為23—75平方米，而出售住宅卻為33～160平方米舊本自有住宅1994年達到138‘8平方米，而出租住宅隻為52.9平方米，單位出租住宅也隻有71.6平方米。
2）在功能標準方麵，某些國家提要求是很明確的。比如，日本土地資源有限，地價很高，對住宅麵積有一定控製，同時十分重視住宅的功能水平。對住宅建設規定出了明確的居住水平和居住環境水平要求，對單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性等項指標，對住宅小區的要求包括日照、公園麵積、綠化麵積、噪聲等項指標。這些指標根據經濟的發展和居民要求的提高大約每隔五年修改一次。
現有住宅狀況：
l）在現有住宅數量方麵，經濟發達國家居民條件較好，每1000人住宅存量都在400套左右，每戶房間數4～5間，每個房間人數均在1以下。美國每1000人住宅存量1991年為429.4套，1993年稍有下降，每戶房間數為5.5，每個房間人數為0.4；英國1994年每1000人住宅量為417.0套，每戶房間數為4.9（1991年），每個房間人數為0.5；德國1993年每1000人住宅量為430套，每戶房間數4.45（1987年），每個房間人數為0.55（1987年）；法國1994年每1000人住宅量為474.8套，每戶房間數為4.0（1992年），每個房間人數為0.6。
2）從不同投資主體看，絕大多數國家自有住宅多於出租住宅。出租住宅一般占30％～50％，少數國家低於30％或高於50％。美國1993年自有住宅占64.7％，出租住宅占35.3％，英國1991年自有住宅占65.9％，出租住宅占30.9％，日本1993年自有住宅占59.8％，出租住宅占45.60。然而，德國、荷蘭、瑞典、瑞士等國出租住宅都超過50％，瑞典達到61.5％。還有少數國家出租住宅在30％以下。在各國出租住宅中，一室、二室和三室戶占較大比例。英國1991年一室戶出租住宅占100％，二室戶85.2％，三室戶85.2％，荷蘭1994年一室戶出租住宅占94.1％，二室戶占88.6％，三室戶占74.5％。
3）從住宅設備水平看，經濟發達國家在上水、浴盆與淋浴、衛生間設備等方麵均達到較高水平，一般在90％以上。瑞士、瑞典均達到100％，其他許多經濟發達國家也都在90％以上。從聯合國資料看，羅馬尼亞較低，隻有58.9％的住宅有上水，51.6％的住宅有浴盆或淋浴。
住宅價格和家庭負擔率：住宅價格和家庭負擔率（即住宅價格除以家庭平均年收入）是決定居民購房能力的重要指標。據世界銀行對一些國家考察後得出結論，一套住宅的價格應保持在一般居民家庭年收入3—6倍水平，若高於6倍，居民就難以承受，在絕大多數國家中，這一比例在2：1至6：1之間。從我們掌握的資料看，美國新建住宅價格與家庭年收入之比約在3～4之間，舊住宅在3左右。日本公寓式住宅價格與家庭年收入之比大致在4～5之間，建後出售住宅稍高，在5～7之間。在日本自有住宅房主還購房借款的數額大約占月收入的14.0％，向日本住宅金融公庫借款的房主還款數額大約占月收入的18.0％。德國購房家庭負擔率，大城市約為6，農村約為4，每年每戶住房支出約占家庭收入的20％。韓國1990年新建住宅價格與家庭年收入之比高達8.08，他們認為買房對一般家庭來說是難以承受的。
（3）住宅產業與可持續增長
“可持續發展”就是“既要滿足當代人的需要，又要對滿足後代人需要不構成危害的發展”（1987年世界環境發展委員會（WCED）提出的概念）。綜合國外文獻，將這樣一個概念引人住宅領域就是要在住宅全壽命各個環節（建設、使用、維修、改造、拆除）掌握一個核心三個原則，即：
一個核心是指保護地球環境和節約各類資源。地球環境正在惡化，如氣溫升高、臭氧層破壞、酸雨、熱帶雨林減少、沙漠化、大氣汙染、水體汙染等等。住宅業的發展應為改善環境做出貢獻。此外，住宅的發展還應以地球有限的資源作為前提。
三個原則：①資源節約、合理利用和再利用。要節約使用水資源、建築材料、土地等各類資源；水資源再利用和廢棄物的再利用與再生利用；充分利用天然能源（太陽能、風力、地熱）等等；②創造健康、舒適的居住環境。包括適宜的室內外溫度、無害的空氣環境，以及室內外的聲、光。振動等環境；③與周圍環境相融合。與周圍生態環境相和諧，根據用地條件創造良好的自然環境並改善景觀，與地區社會相和諧等。
住宅業可持續發展問題已引起世界各國的重視。美國、歐共體各國、日本都進行了探索和試點，積累了一定的經驗。各國在可持續發展住宅中主要采取了以下技術：
●高氣密性、高隔熱性技術，牆體蓄熱技術；
●天然能源利用技術；
●水循環、再利用技術；
●廢棄物處理及再生利用技術；
●節能設備與熱電聯產係統；
●建築材料無害化技術；
●住宅綠化技術。
對住宅產業可持續增長的認識體現在：從經濟學觀點看，可持續發展就是不降低環境質量和不破壞世界自然資源基礎上的經濟發展，即以集約型發展為主要特征。集約經營源於農業，係指在一定的土地麵積上集中投入較多的生產資料和勞動，通過采取新的技術措施，精耕細作，以提高單位麵積產量的一種經營方式。
住宅開發是一種經濟活動，是消費資源的生產過程。可見目前提出促進住宅產業集約型經濟增長的任務，絕不應僅僅是住宅數量的增加，而是指在投入的土地、資金及勞動力不變，或少量增加的情況下，依靠先進技術、有效合理的政府幹預措施及市場調節作用，提高住宅產業的經濟效益。這裏的先進技術，是指優質的建築材料、合理的結構設計與資源配置，以及先進的組織管理等；政府幹預措施，主要指土地供應政策和住房製度改革；市場調節作用，主要體現在住宅開發應適應居民的消費趨向，實現供求平衡。因此，衡量一個產業的增長方式是粗放型還是集約型時，常以科技進步、資金和勞動力對經濟增長的比例來計算。隻有當科技進步對經濟增長的貢獻率達50％以上時，才開始向集約型轉變。住宅產業可持續增長的內涵，必須包括環境成本。長期以來，我國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格策略，壓抑了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需求，乃至資源浪費。土地‘有求必應”的供地方式，導致生態被破壞，環境被汙染。這種現象目前雖有改變，但仍不乏土地低價出讓現象。麵對現實，要實現住宅的集約型經濟增長，必須采取行政和經濟手段並舉，發揮市場條件下的土地價格杠杆調節作用，因此，住宅的開發和銷售價格應反應住宅商品的經濟效益、質量和壽命，既要根據級差地租規律的導向，來重新配置城市土地資源，也要通過調整稅收、土地按計劃批租等方式，確保耕地不被亂占，合理利用土地資源。具體講：
1）合理配置土地和非土地資源，充分發揮資源的整體利用效果。對土地資源的配置要進行合理規劃，城市住宅區的布局，必須適應調整城市規劃與用地結構的需要，處理好近期建設與遠景發展的關係。科學的城市規劃應合理控製主城區的用地規模，建立衛星城鎮和城鎮組團，合理控製大城市用地規模和人口數量，劃定城郊外圍以生態農業用地為主的生態圈與生態架構相聯係的蔬菜、農副食品基地，使城市土地利用空間構架與城市可持續用地戰略相契合。
2）增加住宅開發的技術含量。房地產業的發展，無疑會對建材業起到帶動作用。目前，低成本型的建材產品的研製成果，應盡快轉化為生產力，積極為住宅建設的發展提供技術支持。如上海的住宅內銷商品房中，凡是采用新型耐久性強的牆體材料在市場上就頗受歡迎。日本早在50年代便開始研製預製住宅。起初，以預製板與軸組合方式進行，後又出現在此基礎上的自由尺寸、自由設計的經濟型商品住宅，大多采用的是防火陶瓷材料，價格低，可耐1000℃的高溫達1小時以上，且不發散煙霧和毒氣，從此住宅抵押貸款的保險費便取消了，這當然會引起人們購房的興趣。
3）準確預測當地居民的住房需求水平。住宅產業的發展地區性較強，在我國的發展呈現的是不均衡狀態。這主要取決於當地相關產業的經濟發展、人口數量、政策及居民對於住宅的需求水平預測。這種預測包括宏觀和微觀的。從宏觀看，主要由政府根據當地城市化速度、城市人口增長速度、城市土地擴展速度、住房製度改革深化速度及經濟發展速度等方麵進行預測，從而提出當地住宅產業發展的速度；從微觀看，就是指開發商對其所占領市場供求狀況的預測，如需動態預測居民的消費偏好、有效需求量及需求潛力、市場供給情況等。
4）關於當前住宅區建設的一個傾向性的問題。住宅建設應優化環境與房型已是不爭的事實，目前大綠地、大房型似乎已形成一股攀比風，綠地一個比一個大，3000平方米、5000平方米甚至10000平方米；大廳、大廚、大衛生間，廳50～60平方米有之，衛生間10平方米有之，人均居住建築麵積與用地麵積越來越大。住宅小區人均廳地有的已超過25平方米。國家規範居住小區的人均用地指標多層為15—19平方米，高多層為11～14平方米；根據已完成的15個建設部試點小區的資料，人均用地平均不超過16平方米。片麵追求環境、降低容積率，以及人均居住建築麵積過大，人均居住用地必將大大超過規範要求。這不是開發商經濟上算得過來，消費者有錢買得起的問題，而是關係到國計民生的大問題；同時對一般小區綠地，規劃隻控製綠地指標，沒有質量控製要求，大草坪已成風，主要是景觀效果，這種小區綠地與生態園林的要求相差甚遠，因此，不符合我國節約用地的基本國策和可持續發展戰略，希望政府部門能重視這個問題。
4.2住宅科技發展
21世紀我們將麵臨城市化進程加快，需要解決新增城市人口住房問題。與此同時，50年代所建的住房將步人更新改造時期。據此，如何在土地資源短缺的情況下解決好住房需求，以及對住房政策、住房標準、住房實施等問題進行研究，是城市規劃與城市建設必須麵對的挑戰。基礎設施建設和調整城市結構，延續城市曆史文脈，也將成為城市規劃與城市建設中極其重要的課題。世界隻有一個地球，地球被破壞汙染，促使人們共同重視人居環境及其可持續性。為此，如何提高生態環境質量及其可持續性，是下世紀城市規劃和城市建設的主要目標和共同選擇。據預測，至20世紀末我國將進入老年型國家行列。由此，“銀發工程”等係列住宅及相應的標準或指標體係等，均須在城市規劃中給予立項和定點、定量、定位，並在城市建設中逐項付諸實施。總體上看：
1）營造綠色生態居住空間的環保科技
在社會日益關注環境保護的大潮中，“住宅”不僅意味著房子，也包括住房所處的內外環境，還涉及建材製品的生產製造過程。住宅建設的發展把“人的需要”又推回到一個最原始的起點上——人的“生存”需要：陽光、空氣、水、動植物……5年前，我們對此略有感觸。經過3年多“掃盲”性“研究”，以北潞春居住小區為載體，在北京金田建築設計有限公司、清華雙益環境工程技術開發公司、發景綠色環保工程有限公司等單位共同努力下，終於在1995年啟動了北潞春綠色生態居住小區的新規劃、新設計和建設。在環保方麵，著力於保障空氣潔淨度、汙水回收資源化、垃圾無害處理、噪聲衰減、建築節能、環境綠化等。綠色生態居住小區在中國露出地麵我們努力實現的不僅是每個家庭有一套住房的目標，還要使之置於一個健康的、宜於生存的綠色生態居住空間中。
2）精心描繪未來家園的規劃科技
21世紀的住宅設計及小區規劃，會做到以人為核心，塑造更優美的室外環境，並符合人的生活軌跡。功能合理，讓居住者在其中方便、安全、衛生、舒適地生活。住宅內部房間齊全，動靜分開，潔汙分離，主要居住的房間陽光充足，各種設施齊全，能滿足節能的要求。住宅群有深刻的文化內涵，保護和發揮已有的文化傳統，具有獨特的地區性、民族性。住宅建築隨時引人高科技新技術，不再是以前的簡單的房舍。住宅建設充分考慮到可持續發展，考慮到目前的適用性，也考慮將來的可改造性和可發展性。
3）解決住宅設計新課題
進入21世紀的住宅標準將有大大的提高。在設計方麵，我們應從以下幾個方麵努力。重視環境設計：作為設計行業主導力量的設計院所，由於傳統體製的限製，環境設計沒有得到應有的重視。設計院體製的改革要深化，設計師業務水平亟待提高。這是我國住宅環境水平提高的當務之急。強調立體綠色：垂直麵上多做綠化設施及小品，多種垂掛植物，真正實現空間環境的綠化。講求舒適性：現在住宅在舒適性方麵有了很大的提高。作為設計師，其設計觀念始終應走在時代的前列。搞好節能與環保：綠色建材的使用尤為重要，無論是在住宅設計還是在家居裝修中，都應大量采用綠色產品。