我國公共租賃房融資難的解決途徑
思政研究
作者：尹昕
【摘要】近年來，中央和地方政府越來越強調公共租賃房的重要性。自國家住房城鄉建設部等七部門聯合製定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》正式發布後，各地政府依據本地的實際情況科學製定出公共租賃住房的發展規劃及年度實施計劃，有計劃、有步驟地開始實施公共租賃房的建設工作，根據重點城市2008～2012年的住房建設規劃，公共住房所占住房供給結構比例將達到約30%。但是建成這些住房需要大量的資金支持。麵對公租房建設龐大的資金需求，如何將政府宏觀調控與市場機製的有機結合，積極探索創新融資模式，滿足其建設需求，將成為製約公租房健康快速發展的關鍵性問題。
【關鍵詞】公共租賃房；融資模式；G-REITs
保障性住房建設具有投資規模巨大、建設周期長、建設資金難在短期內回收、資金回報率低等特點，決定其建設的資金來源主要為政府財政資金。然而，政府相關機構複雜、財政資金審批流程過多而導致的低效率和低回報率一直是保障性住房建設融資麵臨的障礙。同時，單靠政府財政資金投入與保障性住房建設龐大的資金需求相比遠遠不夠，還需要銀行信貸的大力支持，但在實際情況中，公租房的信貸大部分來自於政策性銀行，商業性銀行卻按兵不動，究其原因在於現行的公租房銀行信貸模式從商業性銀行的角度來說，其收益和風險是不匹配的。一是我國公租房的融資體係不完善，公租房的產權不能以貸品抵押給銀行。二是收益率較低。由於公租房的公共保障屬性，目前的收益率定在6%—7%，貸款利率較低，同時依靠租金作為還款源存在預期的不確定性，使得公租房貸款對於商業性銀行來說具有較大的風險。三是資金回收周期長。回收期過長，會長期占用資金，讓企業無法承受，特別是近兩年，國家為了促進房地產市場平穩健康發展，抑製房價，出台了各項政策打壓房地產，房地產資金鏈緊張。四是退出困難。如果政府能夠解決民營企業資金退出問題，相信即使無利可圖民營企業也不會排斥加入公租房建設。因此，我國如何建立以政府為主導的融資體係，將政府與市場結合起來，開辟其有效的融資渠道勢在必行。
具體的解決的路徑，是通過G-REITs——政府主導下的房地產投資信托基金模式來實現的。它是指以政府或國有大型房企為開發主體，通過公共租賃房建設運營計劃，吸引設計資金參與公共租賃房投資，將融得的資金用於公共租賃房建設及物業管理的融資方式。與一般的REITs不同的是，這種房地產投資信托基金是以政府支持為主導，在REITs的設計和運營過程中比較大程度地發揮政府的各項支持作用，包括資金支持、政策支持等。