經貿論壇
作者：張力
摘要：土地儲備製度實施以後，對我國的房地產市場產生了重大的影響。本文首先分析了土地儲備製度的基本內涵，通過剖析土地儲備製度對土地供應的影響，進而分析出對房地產市場和房價的影響。盡管從長遠看來土地儲備製度的實行利大於弊，但由於目前實際情況的限製，這種影響有一定程度的負麵效果。文章最後提出了幾項改革建議，隻有土地儲備製度更加完善，市場上才能出現公正公平的房價。
關鍵詞：土地儲備製度；土地供應；房價；影響
中圖分類號：F293.2文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2011）08-0052-02
引言
在我國，土地儲備製度以政府為導向的市場化運行方式完成土地一級市場“征、購——儲備——有償出讓（主要是招拍掛出讓）”為主要職能，使相關的一係列經濟措施納入其中，而成為具有連續價值性的一條連續調控主線，目的是使土地利用可持續發展並促進我國房地產業健康發展。我國當前關乎國計民生的兩大目標是保護耕地、促進集約用地和穩定房價、促進我國房地產業健康發展。雖然房價高低主要由需求來決定，但長遠來看，成本對價格會有較大影響，緊縮的土地政策必然使地價呈上漲趨勢。我國的國有土地儲備製度除了根據調控目標和市場需求製定合理的征地、供地計劃外，還必須充分把握各個環節的運行策略，努力實現土地可持續發展與穩定房價的統一。
這些年來房價不斷攀升，中國的房地產投資占了投資額的1/5到1/4，房地產行業創造的增加值占GDP約6％（上海超過了20％），與房地產相關聯的產業達到60個。2009年1-11月，全國住宅銷售均價達到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，為住房製度改革以來漲幅最高的一年，其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市房價漲幅超過全國平均水平。2010年，房價漲幅最高北京達到了42％，各個城市平均下來漲幅為20％左右。那麼作為國家調控房地產行業的基本政策的土地儲備製度與房價的高速上漲有什麼樣的關係呢？土地儲備製度在多大程度上促成了房價的上漲呢？
一、土地儲備製度的內涵
土地儲備製度是指由城市政府委托或設立專門機構，對通過收購、收回、征用、置換等方式取得的土地進行前期開發、整理，並加以儲存。根據城市土地利用規劃和年度用地計劃，將所儲備的土地以招標、拍賣等方式有計劃地投入市場，以供應和調控城市各類建設用地需求的一種經營管理製度。
1.土地儲備製度的產生及發展
2001年，國務院發出《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發【2001】15號），指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備製度”。自此以後，全國各大、中城市根據各自的具體情況紛紛建立了土地儲備機構，土地儲備製度在我國得到了快速發展。至今，這一製度已經在全國得到了廣泛推行。
自從土地儲備製度實施以來，在我國許多城市的運作取得了顯著成效，對完善土地市場、控製土地供應、促進城市產業結構調整和基礎設施建設等方麵起到了巨大的推動作用。
2.土地儲備製度的運作程序
我國的各個城市一般都設有專門的機構負責土地儲備製度的運作，從實際操作來看，土地儲備製度的運作程序基本上由土地收購、土地儲備和土地出讓3個環節組成。
（1）土地收購。土地收購是指城市政府先於開發商從分散的土地所有者或使用者手中購買土地的行為。土地的來源主要有兩大方麵：一是新增城市用地的征用；二是存量城市土地的收購、置換、回收。
（2）土地儲備。城市政府從土地所有者或使用者手中購得土地後，並不一定立即出售，政府一般先作前期開發，如拆遷、平整土地，以及道路、供水、排水、排汙等基礎設施的配套建設，形成可供出售或出租的“熟地”，然後再將這些“熟地”進行儲備，等待出售或出租。土地儲備可以細分為土地整理、土地開發、土地儲備等具體環節。