“90後”能否支撐房價十年“安全期”
經濟與管理
作者：李琪
【摘要】當前，房價上漲過快對國民經濟的穩定發展造成了不利影響，房價過高已經超出了普通民眾的承受能力，是影響社會穩定的潛在隱患。根據全國第六次人口普查數據顯示，20歲以下人口在總人口比重中所占比例急劇下降。這意味著未來十年內，購房主力人口的年齡在25～35歲之間，即“90”後群體，隨後人口逐漸遞減，勢必影響購房趨勢。
【關鍵詞】90後 支撐房價 “安全期”
【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A
目前，房地產市場呈現減弱趨勢，其影響因素是多重的，最主要的原因是現今樓市發展的推動力來源於自住需求，自住需求量與人口增長直接關聯。過去30年是人口增長的高速時期，直到1990年後人口開始出現下降趨勢。房地產行業的潛在規則是，人口增長與購房需求成正比，人口多，房屋需求也相應的增加。如果其比值接近，那麼購房者就年輕人居多，隻有購房需求穩定，樓市才能可持續發展，相應的房價出現跌落的可能性就會減少。①房地產市場的上漲離不開人口的急劇增長，城市人口淨流入，房地產市場發展才能保持穩定，但是從目前城市發展局勢上看，城市人口淨流出遠遠超出人口淨流入，所以支撐房地產發展的基本“剛需”在不斷萎縮。但是在房產經濟發展綜合視野上觀望，房價還是持續不斷上漲的。房價是直觀房地產經濟的晴雨表，也是當前政府宏觀調控的參照目標，其發展狀態維係著國計民生，也是社會主義經濟發展的支柱產業。文章通過具體分析房價走勢與波動，淺析其十年內安定的主要因素。
住房需求
住房現實理論。住房現實理論與人不同周期消費理念有直接關係，筆者采用OLG研究其框架，分析家庭消費的生命周期性。設定以25歲為一個階段，那麼在75歲前共有三個生命周期。第二個生命周期就是組建個人家庭的關鍵時期，在該時間段涉及購房問題。這個階段基本是父母資助年輕一代買房，正常情況下是父母消費越高，子女的商品消費比例越高，兩者成正比關係，由父母利他主義的傾向決定此比例的發展關係。②簡單來說，如果父母資助，年輕人買房的幾率就高。
人口衝擊。自2004年後，房地產市場呈現高度的繁榮和快速增長，很大程度取決於嬰兒人口的增加，因為這個時期是“80後”開始組建家庭的階段，造成房價一路飆升。嬰兒的出生地點，並不一定是嬰兒長大建立家庭的地點，在哪裏生存即意味著在哪裏購買住房，社會的模型不是建立在空間上的。我們可以粗略估計，現今在外省工作或成家的人員“80、90後”居多，1981年與1991年正是我國的生育高峰期，在未來一段時間內，這些年輕人組建家庭或者遷移工作，其購房需求就是房價不回落的有力支撐。
地價與房價。現今建設用地招標製推高了地價的原本市場價值，進而影響房價。目前，關於這種說法在房價理論上還不統一，但是主體思想是這樣，因為地價在前期由房價決定，競價高的地產開發商獲得土地使用權。③如果地產開發預算房屋的未來房價高，那麼在建築成本上也會容易接受較高的地價。
房價總體走勢
房價異常測試。我國在1998年實行住房公積金製度，房價持續走高，即使有下降趨勢也是較為短暫的。2010年我國開始采取房價控製措施，出台了遏製房價的政策，但是大中城市的房屋銷量依然在持續增長，平均房價的增長速度依然在不斷上升。房價的總體走勢及水平主要是采取測度研究，通過分析房價比值、樓市空置率、固定時間段內的房價增長率和房地產行業的投資指標來統一測度。
第一，房價比值。主要是分析人均收入是否能承受房價，其承受範圍是否處於合理空間。房價與收入比值這一指標是目前調查探究房價泡沫的衡量指標，其計算公式是樓房住宅價格比居民承受購買力。相對來說，在計算評估我國房價泡沫時，要運用最高房價比值的6倍來估算，從而讓結果更符合實際。當然，估算的數值大就說明一個地區的房價泡沫指數高。近十年我國房價的增長速度都是比較快的，促使實際房價越來越遠離合理房價。
第二，樓市空置率。當樓市空置率合理時，就表示房地產市場資源配置狀況處於良性發展狀態、供求平衡，這種情況下，房價的波動較小。如果樓市空置率過高或者過低，都不利於社會經濟穩定發展，這種情況是由於房地產泡沫成分過高。國際泛用的樓市空置率是用期末樓市空置量比三年內樓市竣工量。④