住房金融風險防範舉措分析
經濟與管理
作者：湯一凡
【摘要】中國住房金融經曆了從無到有、再到相對完善的發展過程，尤其近年來隨著國內房地產市場持續上揚快速發展，住房金融風險問題凸顯，需要時刻監控並防範。文章主要分析了當前我國住房金融發展的現狀以及在發展過程中存在的主要風險，並針對這一現狀提出防範住房金融風險的對策建議。
【關鍵詞】住房金融 現狀 風險 防範措施
【中圖分類號】F0 【文獻標識碼】A
住房金融是圍繞住房信貸而展開的各種金融活動的總稱，它以籌集和通融住房資金為核心，包括住房開發、建設、流通、消費、修繕等過程中通過金融機構而籌資的各項活動。住房金融以服務對象的不同可以劃定為：房地產金融和住宅金融，前者主要是為房地產開發商進行住房的開發建設以及交易經營等提供金融服務，而後者則主要是為居民消費者個體房屋建造或購買、裝修或維修等活動提供服務的。目前我國的住房金融的主要作用是為住房開發、流通以及消費來提供一定的籌集或融通資金的金融工具，從而保證社會住房再生產的資金供應，實現其產業的良性循環發展。
住房金融風險則主要是指由於決策管理或一些客觀因素而使得從事住房金融業務的金融機構遭受資產收益或是信譽等方麵的損失。住房金融風險需要時刻監控並防範，這是與其自身的特性有著密切關係的，住房金融風險具有一定的社會性，從事住房金融業務的金融機構其自有資金在其整個資產中隻占一小部門，其運作的大部分資本都是來自社會公眾的投資，一旦發生金融風險，就會引起社會公眾的瘋狂擠兌。在住房金融的實際操作中，住房金融機構與社會公眾、其他機構甚至同行業機構之間都存在著複雜的債權與債務的關係，一旦一個住房金融機構發生風險，與之相連的個體和各種機構都會受影響，進而引發多米諾骨牌效應。而且，隨著全球化進程的加快，世界各國在經濟上有著密切的交往，這也使得一國發生的金融風險往往會影響到其他國家的經濟發展，甚至蔓延為全球性的金融危機。
新形勢下政府對房地產金融市場的引導
目前我國的房地產市場已經充分的市場化，隨著土地市場的規範，房地產金融體係也初步建立。在經過2002年的短暫回落後，房地產業又迅速發展起來，這雖然對國民經濟發展起到了刺激作用，但與此同時也引發房地產投資過熱、房價居高不下等問題。經濟研究者普遍認為我國房地產存在巨大泡沫，並隨時可能危及整個國民經濟的穩定。為此我國出台了一係列房地產金融政策，試圖通過政策調整來引導房地產市場的健康發展。
政策引導方麵，在2000年到2002年間，我國在房地產金融領域實施較為穩定的貨幣政策，製定了嚴格的房地產信貸規定。在2003年到2005年間，為了進一步防範房地產金融風險，我國出台了121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對多套商品房、別墅、高檔商品房的購房者提高首付款比例，且無優惠利率。在此期間，中國銀監會發布文件，收緊房地產信托。在2006年到2008年上半年期間，我國在2006年上調了放貸利率，2007年有6次加息，並將二套房首付提高到40%，利率也要高於基準利率。在2008年下半年到2010年間，在2008年下半年，我國兩次降低貸款利息，2009年，在政策規定條件下，優質客戶可以申請七折優惠利率，2010年，為了抑製房地產泡沫，國務院出台了“國十一條”，規定二套房首付不得低於40%，嚴控二套房購買。2011年至今，我國繼續加強對房地產金融的調控，在2013年出台了“國五條”，要求房價過高的城市限製二套房的購買，提高其首付比率與貸款利率，2014年上半年我國房地產行業出現結構性過剩，因此房地產價格略有下跌，但到下半年，我國各地相繼取消限購政策，中國人民銀行與銀監會共同發布了“9·30房貸新政”—《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，實施了較為積極的房貸政策，這一係列房地產新政刺激了當時較為低迷的房地產市場，促使房價回暖。
與政策引導較為密切的則是價格，數據分析顯示，在2000年到2002年期間，我國房地產價格還保持穩定狀態，從2003年起，房地產價格陡增，且在之後幾年持續保持大幅上漲狀態，在2005年到2006年，房地產漲幅較穩，但在2007年出現價格暴漲，各地地王頻現，政府緊接出台相關調控政策後，房地產價格有所下跌。2008年上半年我國持續實施金融緊縮政策，房地產價格得到有效控製，但在下半年，國際金融危機爆發，政府出台了“四萬億救市計劃”，又刺激了房地產價格上升。受2010年房產金融政策調整，我國房地產價格起伏較大。2011年，我國繼續加強對房地產金融的調控，央行全年加息3次，實施緊縮的貨幣政策，抑製商品房需求，上半年房地產價格小幅上漲，到下半年則有略微下滑趨勢。2012年我國房地產金融政策有所微調，但未突破限購、限價等政策，因此房價雖漲，但幅度不大。2013年，我國雖然繼續調控房價，但房地產價格持續保持上漲態勢。