一、投資性房地產的轉換
（一）房地產的轉換形式及轉換日
1.房地產轉換形式
房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿的證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這裏的確鑿證據包括兩個方麵：一是企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書麵決議；二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，從自用狀態改為出租狀態或從出租狀態改為自用或待售狀態。
投資性房地產的轉換主要有將投資性房地產轉換為非投資性房地產和將非投資性房地產轉換為投資性房地產兩種轉換形式，具體包括四種情況：
（1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。即房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租。
（2）自用房地產轉換為投資性房地產。即企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租。
（3）投資性房地產轉換為自用房地產。即企業將原本用於賺取租金或資本增值的房地產改用於生產商品、提供勞務或者經營管理。
（4）投資性房地產轉換為存貨。即房地產開發企業將用於經營租出的房地產重新開發用於對外銷售。
2.投資性房地產轉換日的確定
轉換日是指房地產的用途發生改變、狀態發生相應改變的日期。非投資性房地產轉換為投資性房地產的，轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。如果企業董事會或類似機構作出正式書麵決議，明確表明其持有的達到可出租狀態的建築物以備經營性出租、持有意圖短期內不再發生變化的，轉換日為董事會或類似機構作出書麵決議的日期。投資性房地產轉換為非投資性房地產的，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書麵決議明確表明將其重新開發用於對外銷售的日期或房地產達到自用狀態、企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
（二）房地產轉換的會計處理
1.成本模式下的轉換
成本模式下，由於企業的固定資產、無形資產、存貨、投資性房地產均以實際成本為基礎核算，計量基礎一致，所以成本模式下的轉換會計處理比較簡單，僅是對房地產的重新分類，相應科目按賬麵價值結轉即可。
（1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產
企業將作為存貨的房地產轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項存貨在轉換日的賬麵價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬麵餘額，貸記“開發產品”或“開發成本”科目。房地產開發企業的“開發成本”科目類似於一般企業的“生產成本”科目，“開發產品”科目類似於“庫存商品”科目。如果在完工時已經將“開發成本”轉到了“開發產品”，那麼直接貸記“開發產品”科目，如果沒有結轉，則直接貸記“開發成本”科目。
【例8.7】甲企業是從事房地產開發業務的企業，2010年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2010年4月15日。2010年4月15日，該寫字樓的賬麵餘額55000000元，未計提存貨跌價準備。甲企業對投資性房地產采用成本模式計量。
甲企業的賬務處理如下：
借：投資性房地產――寫字樓55000000
貸：開發產品55000000
（2）自用房地產轉換為投資性房地產
企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目；按其賬麵餘額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。