房地產企業取得城中村改造土地出讓金返還，如何進行會計處理及稅務處理
會計審計
作者：宋冬梅
摘要：城中村改造中涉及土地出讓金返還，如何準確地進行會計處理和稅務處理是擺在房地產公司財務人員麵前的新課題。本文通過作者長期的工作實踐和參與本公司多項城中村改造工作實務及其環節中的財稅研討、管理工作經曆，對改造中土地出讓金返還環節的會計處理和稅務處理進行分析總結。
關鍵詞：城中村改造；土地出讓金返還；會計處理；稅務處理
首先介紹一下城中村改造背景及相關政策。城中村是指在市建成區範圍內使用集體土地，並以村民委員會為組織形式的農民聚居村落。城中村對於吸納外來勞動力、緩解城市安置外來人口的居住壓力、解決部分村民的收入來源等具有一定的作用。但是，其對城市建設發展的消極影響卻也十分明顯：村民居住環境差、用地管理混亂、基礎設施不完善、安全隱患多、治安問題突出等等。隨著城市現代化的發展的需要，全國各地相繼實施城中村改造。在這一背景下，近年來鄭州市政府大力進行城中村改造工作。城中村改造是一項複雜且艱巨的工作，改造周期長，占用資金量大。為了激發開發企業參與城中村改造的積極性，鄭州市政府研究出台鄭政文〔2007〕103號等相關優惠政策。
城中村改造中如何準確地進行會計處理和稅務處理是擺在房地產公司財務人員麵前的新課題。筆者長期從事房地產企業財務工作，參與本公司多項城中村改造工作實務及其環節中的財稅研討、管理工作，現對土地出讓金返還環節的會計處理和稅務處理進行分析總結，以供各位地產財務從業同仁借鑒和參考。
一、城中村改造土地出讓金返還會計處理
一種觀點認為取得土地使用權應以實際資金淨流出金額作為土地成本，因此實際收到的土地出讓金返還款應衝減土地成本。第二種觀點認為，收到的土地出讓金返還是具有專項用途的資金，應計入“專項應付款”進行明細核算。收到資金時，借記“銀行存款”，貸記“專項應付款”；發生規定用途的資金支付時，借記“專項應付款”，貸記“銀行存款”。還有一種觀點認為，該項返還款屬於政府補助的性質，應根據《企業會計準則第16號—政府補助》的規定，作為營業外收入進行處理。究竟哪種會計處理是正確的呢？下麵就以參與鄭州市南五裏堡社區城中村改造的甲公司為例進行分析確定。
鄭州甲地產開發公司（民營企業，以下簡稱“甲公司”）參與鄭州市南五裏堡社區城中村改造，2011年市政府批準《鄭州市管城回族區南五裏堡社區城中村改造方案》中明確指出“土地出讓總價款起始價部分，拆遷補償安置成本撥付管城回族區人民政府，用於城中村改造拆遷安置補償支出。”“土地出讓金中政府收益部分除國家、省規定應上繳財政的部分外，其餘部分由市人民政府補貼撥付到區人民政府，用於該城中村改造涉及的學校、醫療、消防、等公共設施和基礎配套設施的建設，即收即撥。”2012年簽訂的土地使用權轉讓合同中列明出讓價款為10000萬元，甲公司按照該合同繳納款項，並取得全額票據。針對該地塊鄭州市財政局下發相關文件中明確：下達管城區土地出讓金8000萬元，分別用於五裏堡村村民拆遷安置補償和周邊市政基礎設施建設支出。該項資金列入政府收支分類支出科目“征地和拆遷補償支出”6000萬元、“城市基礎設施建設支出”2000萬元。區政府根據城中村改造政策將該項資金撥付甲公司，按用途使用。該案例中甲公司取得土地出讓金返還應做會計分錄如下：