探究房地產不良貸款處置方法的思考
經營管理
作者：王宏亮
[摘 要]近些年來，我國城市化建設腳步的加快和住房製度的不斷改革使得廣大社會群眾在房產消費中耗費了大量的資金，最近幾年房地產貸款數目越來越大，這對調整我國經濟結構，促進房地產經濟增長起到一定作用的同時，也使得房地產不良貸款的現象不斷增多，這不僅傷害了建築開發商的利益，也損害了相關商業銀行的利益。為保證我國銀行市場和房地產行業健康積極發展，其首要解決問題就是房地產不良貸款問題。下麵文章就針對我國房地產不良貸款狀況分析探究科學有效的處置對策和方法。
[關鍵詞]房地產 不良貸款 處置方法 思考
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）34-0155-01
近幾年我國房地產市場風起雲湧，一方麵房地產項目開發供不應求，而其空房統計數目持續走高，另一方麵當前80後、90後等普通群眾不做房奴思想嚴重，日益抵製房價不斷飆升的房地產行業，穩定商品房房價已經成為當前我國市場調控關注焦點。尤其是我國從十多年前就開始出台各種有關房地產措施，也極力號召各大銀行支持房地產開發，然而按照最近銀監會數據分析，我國商業銀行房貸市場管理形勢不容樂觀。不少商業銀行為追求一時效益，沒有科學管控其房貸比例和發放節奏，使得房地產貸款呈現快速增長飆升趨勢，再加上各城市房地產不良貸款和貸款壞賬率日益增多，假按揭現象十分嚴重。雖然中央銀行和銀監會為避免房地產經濟泡沫和房地產不良貸款風險，也出台了相關政策提高了房地產貸款要求和門檻，然而這也同時切斷了正在開發建設中的房地產資金供應鏈，通常使得該項目開發商無法正常經營，導致前期貸款演變為不良貸款，尤其這些年各大銀行房地產不良貸款率持續上漲，因此對於商業銀行而言，如何科學有效處置房地產不良貸款就是其目前迫切需要解決的管理問題和任務。
一、房地產不良貸款原因及處置狀況
我國房地產開發企業眾多，大多數企業實力都不強，自有資金少，因此在建築開發項目中資金缺口都較大，在加上我國房地產融資渠道比較單一，在諸多融資渠道中，銀行融資成本低，因此基本大多數房地產開發商都直接或間接來自於銀行貸款，不管是房地產開發、建築企業流動性貸款還是住房按揭貸款等基本參與了房地產開發的整個流程，也就是說銀行承擔了房地產市場運行個環節中的市場風險和經營風險。一旦房地產市場價格過分偏離造成市場泡沫現象，其抵押物就會貶值並大幅縮水，房地產資金回收困難，導致房地產不良貸款率急劇升高。黨員最近幾年存貸款利率也在不斷調整，房地產企業麵臨的還款壓力都會提高，一旦房地產企業經營不善，其信用意識薄弱，就會出現逃債現象，從而導致銀行不良貸款。當然如果銀行自身在房地產貸款審查製度執行不嚴，沒有對企業貸款條件進行嚴格審查，對企業項目評估報表沒有嚴謹分析，內部經營管理不當也會導致房地產不良貸款增多。
房地產貸款中基本都是抵押貸款，國外商業銀行對於房地產不良貸款現象通常都會采取將貸款者的抵押資產（基本都是房產/地產）變現回收貸款本息或者將房地產不良貸款證券化回收貸款本息的等兩種方法來處置，然而我國國內對於商業銀行中房地產不良貸款的處置方法都比較單一，基本都是采取變現抵押物的方式，主要是因為我國商業銀行收到相關因銀行法等限製，不能自己成立相關房產管理銷售機構來處理抵押品的變現，因此銀行都會委托拍賣機構來處理，這種拍賣處置方法使得商業銀行缺乏一定的主動權，拍賣很容易流拍或者其拍賣價格不理想等等，因此商業銀行並不十分滿意此種處置方法。