中國房地產調控的價格馬太效應分析
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作者：蔣珮瑋
【摘要】2010年以來，由於限購令的影響，居民對於學區房、高檔住房等具有一定教育和公共資源優勢的類型房屋需求不降反增，以上房屋價格並未受到限購政策的影響。因此，房地產市場呈現出中低檔房屋價格下降而學區房和高檔房屋價格未受影響甚至上升的類似馬太效應的現象。本文利用數據挖掘所形成的35期數據，通過實證研究，驗證了以上效應，並且分析了這一效應的成因，最終提出了政策建議。
【關鍵詞】限購政策；數據挖掘；馬太效應
一、引言
近年來，抑製過快上漲的房屋價格問題，一直是關係中國民生和經濟健康、有序、持續發展的重要經濟議題。中央政府以及各地方政府一直以來，都積極出台政策防止房屋價格過快上漲，其中最為重要並且持續時間最長的房地產調控政策之一，無疑是各地方政府的房地產限購政策（劉江濤等，2012）。浙江台州成為首個公布的城市。台州市發布的通知強調，全市市域（含所轄縣〈市、區〉）範圍內的家庭和市域範圍外能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的家庭，可在市區購買1套新建商品住房。對在市區已有2套及以上住房的市域範圍內家庭、已有1套及以上住房的市域範圍外家庭、不能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的市域範圍外家庭，暫停其在市區購買新建商品住房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
2010年4月30日，北京出台“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭隻能新購一套商品房”。截至2011年2月，已有36個城市提出限購；新一輪住房限購城市翻番達72個，高壓調控樓市跌入“冰點”，2011年房價得到遏製。隨著限購政策帶來的房屋價格抑製作用，大中城市房屋單價產生了分化走勢：大中城市，單價較高的高檔住宅和需求旺盛的學區房價格並未受到限購政策影響而有所下跌（王澤宇，2014），反之，這一類住房由於房源稀缺有限，在家庭受到限購約束的情況下，其需求反而有所增加，很多家庭為了改善住房條件和子女教育，選擇利用有限的購房指標購入以上房屋。限購政策在有效地抑製了中低檔住房房屋單價的同時，提升了高檔房屋單價和學區房房屋單價，限購政策在房屋單價問題上形成了類似馬太效應（富者更富，貧者更貧）的對不同類別房源的差別影響。遺憾的是，學術界對於這種經濟現象並沒有很好的研究，對於其機製和成因沒有很好的進行分析和驗證。本文即試圖通過2009年2月份到2011年12月份35期北京100個典型小區房屋單價分析，驗證以上限購政策的房屋單價的馬太效應，並且分析其成因。
二、文獻綜述
對於房地產政策效果的分析，學術界有著較為豐富的論著。國外的文獻普遍認為，房屋價格受到宏觀調控政策的影響（Englund等，1998）。Yu（2010）利用35個中國大中城市，1998年到2007年的平均房屋價格數據進行經驗分析指出，中國的房屋價格既受到貨幣政策又受到政府房地產限製政策的影響。
國內文獻方麵，周京奎（2005）基於北京、上海、天津、重慶四個直轄市的房屋價格和相關宏觀經濟數據，利用誤差修正模型對貨幣政策和銀行貸款的房屋價格的政策效果進行了計量。而範廣垠（2010）分析了1998年到2009年十餘年間的房地產宏觀經濟政策的效果和政策走向。而對於新國五條新政，陳剛和邵慰（2013）從需求供給角度探討了新國五條可能帶來的政策衝擊。
在利用微觀數據進行分析方麵，王澤宇（2014）利用倍差法對於房地產差額交易稅即《新國五條》的政策效果進行了分析，認為2013年以後的20%差額交易稅並未有效地降低房地產價格，反之，卻推升了房屋價格，造成了2013年到2014年北京等大中城市房屋價格的一輪快速上漲。
雖然以上文獻分析了房屋調控政策對於房屋價格的影響機製，但是，房地產項目小區微觀數據卻極少被使用，另外，學術界很少關注同一房地產調控政策下，不同價格、類型和功能的房地產項目價格的顯著變動差異，對於不同房地產項目的明顯的差異化走勢更是沒有詳細的研究。因此，筆者利用100個小區35個月的微觀數據進行研究有著顯著的研究意義，也能對房地產理論與實踐產生建議和指導作用。