看鐵蹄錚錚踏遍萬裏河山/我站在風口浪尖緊握住日月旋轉
——歌曲《向天再借五百年》
（第一節）與投行共舞
俗話說，物極必反，苦盡甘來。進入2009年以後，國家放出了四萬億資金的貸款，推動了股市與樓市的上漲。之後，投行主動找上門，與許家印開始談重啟IPO的事。
所謂投行，是投資銀行的簡稱，投資銀行是主要從事證券發行、承銷、交易、企業重組、兼並與收購、投資分析、風險投資、項目融資等業務的非銀行金融機構，是資本市場上的主要金融中介。
投資銀行是證券和股份公司製度發展到特定階段的產物，是發達證券市場和成熟金融體係的重要主體，在現代社會經濟發展中發揮著溝通資金供求、構造證券市場、推動企業並購、促進產業集中和規模經濟形成、優化資源配置等重要作用。
投資銀行是與商業銀行相對應的一個概念，是現代金融業適應現代經濟發展形成的一個新興行業。它區別於其他相關行業的顯著特點是：第一，它屬於金融服務業，這是區別於一般性谘詢、中介服務業的標誌；第二，它主要服務於資本市場，這是區別於商業銀行的標誌；第三，它是智力密集型行業，這是區別於其他專業性金融服務機構的標誌。
恒大與投行初識於2006年。
2006年是中國房地產的轉折年。5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，正式提出促進房地產業健康發展的六項措施，簡稱“國六條”。“國六條”的提出，在中國地產業中有著重要的影響，它既是一種機遇，也是一種挑戰。
在調控措施落實到位之前，中國房地產價格進入最後的拉升階段。一線城市的房子開始瘋漲，已到了令人觸目驚心的地步。2007年6月，北京普通住宅的開盤均價已達到10280元/平方米；廣州中心六區一手住宅均價突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均價高達14690元/平方米。中央動員9個部委和各地方政府啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控，依然壓不住瘋漲的態勢，以至於國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史也對此發出感歎：“我恐怕也買不起第二套房。”可見房價瘋漲到了什麼地步。
在推升房價的過程中，外資也參與了這一波拉升。國家統計局2007年第三季度的統計數據顯示，地產業利用外資的金額上升到259億元，同比增長466%。
由於中國經濟成為亞太地區的發動機，歐美的一些投行看好中國的發展，熱線湧入，紛紛到中國尋找機會，這些錢大量湧入中國的股市與樓市。這時，美林等投資銀行找到了恒大，雙方一談，覺得很有合作前景，於是從2006年11月至2007年9月，恒大與美林、德意誌銀行、淡馬錫、瑞信等投行陸續甚至多次簽訂協議，獲得近10億美元的融資。有10億美元作後盾，恒大開始了“飆地”的豪舉。恒大2007年拿地可謂是大刀闊斧、不計成本，在各地迅速鋪開戰線以占領市場，成為全國最大的“地主”。至2008年1月，因頻繁收購土地，恒大未償還銀行及其他借款總額已達111334億元。
國際投行不僅拿來了資金，還帶來了一份精心策劃的方案。根據恒大後來的上市資料來看：恒大與美林雙方於2006年6月在開曼群島成立控股公司“恒大地產集團”，並通過中介控股公司安基（BVI）收購原恒大旗下的地產業務，將恒大地產改造為外商獨資企業。一個月後，建設部等六部委就聯合發布“限外令”，對外商投資中國樓市進行嚴格限定。而這時，恒大已安全闖過了關口。
投行看恒大的土地儲備規模劇增，對恒大地產的公司結構進行了一係列巧妙改造：在集團旗下設立了大量“空殼公司”。這些“空殼公司”的存在，使得投行們能夠將恒大所擁有的土地儲備與開發項目，轉換成一係列設計精巧的“資產包”，向國際投資者出售。有投資專家曾指出：“在這一精心設計的融資結構下，海外注冊的恒大地產變成了一台巨大無比的‘孵化器’，其下的一個個‘空殼公司’就是一隻隻待價而沽的‘資本蛋’。投行們將恒大地產的一批批土地儲備和開發項目打包裝入蛋殼，以殼公司的模式標出其投資回報率，然後再轉化為債券產品，大規模出售給國際投資者。”這就形成了急速膨脹的恒大地產的運作模式——恒大負責前端拿地和中間製造，投行負責後端包裝和銷售債券。
轉讓股權牽手海外投行，換來巨額資金，再低成本獲取大量土地，包裝成金融產品打包出售，然後等待土地升值，與外資分享土地盛宴，並力圖香港IPO以完成資本套現。如果一切順利，恒大將成功在香港上市，許家印即可打造一個多贏的“資本帝國”。
這是一個完美的路線圖，從中也可以窺視出海外投行熟練的財務技巧。
然而這一切都被2008年的金融危機打得粉碎。恒大IPO擱置，被業內認為是2008年中國房地產界最具標誌性的事件之一。