（二）債務人履行債務後，定金應當抵作價款或收回
定金具有預付款的性質。但定金與預付款的區別也是顯而易見的：預付款是一種支付手段，當事人交付預付款的行為是履行債務的行為，不具有擔保性質；而定金則是一種擔保手段，除在某些情況下具有履行債務的性質外，還具有預定賠償的作用。即如給付定金方違約，就不能收回定金，而應以其作為對方的賠償。定金可以廣泛地適用於各類合同，而預付款的適用則存在不少法律限製。因此，應在合同中明確約定定金的性質。根據《擔保法解釋》第118條的規定，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
（三）定金合同是實踐性合同
定金合同從實際交付定金之日起生效。
（四）定金的數額
當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。
案例精析
濟南金冠毛紡集團有限責任公司借款擔保合同糾紛案
案情
2000年1月至2002年6月期間，中國工商銀行濟南市天橋支行（以下簡稱天橋工行）與濟南金冠毛紡集團有限責任公司（以下簡稱金冠公司）先後簽訂了四份借款合同，共計放貸5017萬元。為擔保其中一筆1400萬元的貸款，天橋工行與金冠公司簽訂了2000年抵字第0001號抵押合同，約定金冠公司以其自有房產提供抵押。雙方並就抵押房產在濟南市房產管理局辦理了抵押登記，取得了房屋他項權證。金冠公司提交的證據表明，該抵押房產占用的土地使用權性質為國有劃撥土地使用權。
天橋工行還與金冠公司簽訂了兩份最高額抵押合同，以金冠公司的機器設備設定抵押擔保，並辦理了抵押登記。經查明，四份借款合同中，有兩筆借款發生於最高額抵押的擔保期間，借款金額在最高債權額限度內。
其後，中國工商銀行山東省分行將上述債權轉讓給中國長城資產管理公司濟南辦事處（以下簡稱長城公司濟南辦事處）。長城公司濟南辦事處向山東省高級人民法院提起訴訟，請求判令金冠公司償還借款本息5017萬元，並確認其對金冠公司設定抵押的房產和機器設備有優先受償權。
一審法院認為：四份借款合同和兩份最高額抵押合同合法有效。但2000年抵字第0001號抵押合同無效。該抵押房產附著於國有劃撥土地之上，根據最高人民法院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批複》，“國有企業以建築物設定抵押的效力問題，應區分兩種情況處理：如果建築物附著於以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，對土地使用權的抵押需履行法定的審批手續，否則應認定抵押無效；如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一並設定抵押的，即使未經有關主管部門批準，亦應認定抵押有效。”由於合同無效是自始無效，並不因為企業是否進入破產程序而有所不同，故最高法院的上述批複並非隻針對破產企業而言。國有企業以附著於劃撥土地使用權之上的建築物設定抵押的，沒有經過有審批權限的土地管理部門批準或辦理抵押登記，即應認定抵押合同無效。故判決：（1）金冠公司分別依據四份借款合同償還借款本金共計5017萬元，並依約支付利息；（2）長城公司濟南辦事處得對最高額抵押合同項下登記的機器設備優先受償；（3）駁回長城公司濟南辦事處的其他訴訟請求。長城公司濟南辦事處不服一審判決，上訴至最高人民法院。
二審判決要旨
1.《擔保法》第36條第1款規定，依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用範圍內的國有土地使用權同時抵押。依據該規定和房地產交易中房隨地走、地隨房走，即房地產主體一致的原則，當事人應對房產及其占用範圍內的土地使用權一並抵押。本案抵押合同僅就金冠公司的房產設定了抵押，未對房屋占用範圍內的土地使用權一並抵押，但該單獨抵押的行為並不必然導致房產抵押合同無效的法律後果。對於劃撥土地使用權之上的房產抵押，法律並無禁止性規定。本院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批複》有其明確的適用範圍，與本案的情形並不相同。
2.城市房地產設定抵押的，應在縣級以上地方人民政府規定的登記部門進行登記，抵押合同自登記之日起生效。濟南市房產管理局是有權進行房產抵押登記的職能部門。涉案房產在濟南市房產管理局辦理了抵押登記，並取得了房屋他項權證，該抵押合同已自辦理登記之日起生效。