如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經營人，將房屋出租行為變為自營再承包出去，獲取承包收入，那麼原有的自持房產就可以按從價計征方法征收房產稅，規避較高的房產租金和較高的房產稅，也合理避免了流轉環節營業稅及其附加，從而減輕了企業的稅收負擔。
4.合理分解租金
由於租賃收入涉及營業稅及其附加、房產稅、企業所得稅等，稅負較重，而物業管理費隻繳納營業稅及其附加，相比較而言，物業管理費稅負較輕。因此，房地產企業可以把租金收入合理劃分成租賃收入和物業管理費收入，盡量加大低稅負收入（物業管理費）的比例，降低高稅負收入（租賃收入）的比例。這樣就可以有效降低企業房產租賃的實際稅負。具體操作步驟如下：
（1）房地產企業投資成立一物業管理公司；
（2）該物業管理公司要取得盡可能高的物業管理資質，因為資質越高，允許收取的物業管理費的價格越高；
（3）由房地產企業收取租金，由物業公司收取物業管理費。
5.售後返租模式選擇的籌劃
在售後返租模式中，房地產企業將其開發的商鋪或商務樓、賓館、度假村等物業劃小麵積，分散出售給投資者（購買者）。隨後，房地產企業再與投資者（購買者）簽訂返租合同，交由房地產企業統一經營或統一招租，租賃期限3至10年不等。在返租期內，投資者可獲得房地產企業每年以購房總價款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期滿後，投資者可自由處理所購物業：或轉租，或轉賣，或自主經營，或要求房地產企業原價回購。
在售後返租模式下，存在兩種操作方式。
方式一：轉租方式
首先，投資者（購房者）將房產出租給房地產企業。投資者（購房者）需要繳納營業稅和房產稅，分別按租金收入（購房者購房價格的8%）的5%和12%計算繳納。
其次，房地產企業再將房產出租給使用者。房地產企業同時也需要繳納營業稅和房產稅，也是分別按租金收入的5%和12%計算。
同樣是將房產出租給使用者，售後返租模式存在兩個出租關係，也就需要繳納兩遍營業稅和房產稅。因此，降低購房者和房地產企業總體稅負的關鍵是簡化出租關係。房地產企業應采取合理的籌劃，將兩個出租關係轉變為一個出租關係。
最有效的方法是將購房者與房地產企業的出租關係轉變為代理關係，同時將房地產企業與使用者的出租關係轉變為購房者與使用者的出租關係。房地產企業采取的這一方式，具體操作與納稅情況如下。
方式二：購房者需要按出租收入（購房者購房價格的8%）計算繳納營業稅和房產稅，稅率分別為5%和12%。
房地產企業需要按超過購房價格8%以外的租金收入計算繳納營業稅，稅率為5%。
這樣一來，不僅規避了按返租價格計征的房產稅，而且將按返租價格計征的營業稅轉變為按照超過返租價格以外的租金收入計算繳納的營業稅。購房者和房地產企業的總體稅負將得到很大幅度的降低。
6.多經營模式並舉：實現最優資產組合
在宏觀經濟調控之下，房地產業的可持續經營能力麵臨挑戰，依靠內生資金提升業績、擴展規模的企業更容易得到投資者的青睞。而內生資金主要來源於自持物業產生的源源不斷的收益。自持物業不同經營模式的最優資產組合將成為房地產企業現金流的“穩定器”。比如，天源集團可以開展酒店經營、超市經營等不同業態營運模式，兼顧現金流均衡、稅收負擔及資產增值的多重效應。
7.房產金融產品化是未來房地產業的發展趨勢
實現房產金融產品化，將會降低房產的經營風險，增加收益及其穩定性，實現地產業的長遠發展。通過發行公司債券、通過股票市場融資，通過房地產信托完成房地產業的金融產品化，是未來的戰略發展之路。
（五）銷售方式選擇的納稅戰略籌劃
1.銷售方式的稅務及風險情況比較
房地產業開發產品完成後，對外銷售方式主要有三種：直接銷售方式、向購買者投資方式和轉讓子公司股權方式。三者涉及的稅種和稅負情況比較如表6所示。
表6不同銷售方式下的稅負與風險比較
銷售方式征稅情況稅負狀況適用範圍操作過程與風險
直接銷售營業稅、城建稅及教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅最高所有情況均適用操作簡便，無操作風險
向購買方投資1.企業所得稅
2.土地增值稅
3.印花稅較高開發產品為商業地產。可在開發後確定購買者，但購買者為法人企業。開發產品可分割轉讓操作複雜，操作風險較高
轉讓子公司股權
1.印花稅
2.企業所得稅較低開發產品為商業地產。開發前必須確定購買者。開發產品須整體轉讓操作簡便，有一定操作風險
三種銷售方式的納稅情況、優劣狀況分析如下。
（1）直接銷售方式。
直接銷售方式涉及的稅種較多，稅負較重，但是它適用於所有情況。