售樓處的處理：①如果售樓處有單獨的工程概預算，可單獨作為成本對象進行核算，作為自建固定資產處理；
②如果以後作為物業管理用房，因為產權屬於全體業主，可作為“開發成本——配套設施”核算；
③售樓處（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均計入建造成本。
（三）重大涉稅風險及解決方案
1.成本分攤問題
［風險分析］
各期之間成本分攤不準確，各期的住宅與商業之間成本分攤不準確，會導致成本核算項目的增值額不準確，無法通過稅務局的清算審查。
［解決方案］
首先，合理確定成本核算項目，劃分各期、分期核算、每期的商業與住宅分別核算。
其次，選擇正確的成本分攤方法，按照成本核算項目計算各個成本項目的成本、增值額、增值率、應交土地增值稅。
［參考政策］
表8成本項目分攤方法一覽表
項目分攤方法
取得土地使用權所支付的金額按占地麵積分攤
開發成本按建築麵積分攤
利息按資金占用額及資金占用時間分攤
2.關於拆遷貨幣性補償及還房的土地增值稅及營業稅問題
［風險分析］
企業按1∶0.8的比例拆遷還房，沒有視同銷售，也納入銷售收入總額中，少繳納營業稅，也造成少繳納土地增值稅。
［解決方案］
營業稅的處理：對償還麵積與拆遷建築麵積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅；對超出拆遷建築麵積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，繳納營業稅。即對於超出拆遷建築麵積的部分，是按照公允價值或市場價格計征營業稅的。
土地增值稅的處理：按照（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
［參考政策］
《關於土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款的規定確認收入，即房地產開發企業將開發產品用於抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目的拆遷補償費。
《國家稅務總局關於個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批複》（國稅函〔2007〕768號）規定，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益。
1.納稅義務發生時間
房地產開發企業在辦理拆遷補償房產時，營業稅的納稅義務發生時間目前沒有明確規定，一般認為拆遷補償的營業稅納稅義務發生時間應該為補償房產竣工並與被拆遷戶辦理交接手續時。
2.計稅依據
根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關於外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批複》（國稅函發［1995］549號）、《國家稅務總局關於以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批複》（國稅函［1998］771號）及國稅函［2007］768號的規定，納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，以及拆遷人取得房屋作何用途，均應屬於營業稅的征稅範圍，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。基於拆遷房屋行為的特殊性，在營業稅的計稅依據上，應區分以下兩種情形。
（1）根據（國稅函發［1995］549號）和《營業稅暫行條例》的有關規定，對償還麵積與拆遷建築麵積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中並已征收營業稅的，不再征收營業稅。
（2）對超出拆遷建築麵積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業稅稅率）。
三、非直接銷售和自用房地產的收入確定