假如仍處於城市化加速時期的我國確立同樣的住房政策取向，即對轉讓家庭第二套以上住宅征收70%以上的累進稅，就意味著商品房將宣告與其投資屬性訣別。這樣的政策取向，沒有任何法理問題，關鍵是決策層要下得了決心。問題是，直到我校訂此段文字時的2011年5月中旬，我們仍沒有看到決策層在這方麵的定調。在這種背景下，行政調控的趨勢也是不確定的，姑且可視為權宜之計、過渡政策。樂觀者或認為它隻能行走到2011年底，悲觀者則可能認為會延長到保障房體係初步建立所需的5年時間——那是夠久的。
重申一句，我所說的2011年平均房價下跌，是指統計局公布的商品房平均價格，但它甚至不表示你所在城市的絕大多數樓盤房價都會下跌。
決定房價上漲的四個關鍵因素。
已經意識到了，我在前麵幾章分別談到了幾個與房價有關的重要因素。即，貧富差距日益擴大的收入分配製度，招拍掛為主的土地出讓製度，連續10年以上貨幣超發的貨幣政策，這些都是推動房價上漲的決定性因素。
但有一個因素，我沒有著重談及，那就是所謂的剛性需求。它至少包括以下幾方麵的內容：
城市化帶來的住房需求。近10年是我國城市化加速的10年，每年城市化率約增加1個百分點。
據住房和城鄉建設部有關負責人介紹，2009年年底我國城鎮化發展水平達到466%，保守估計到2020年我國城市化率將達到55%。也就是說，未來10年，城市化水平仍將以每年約1個百分點的速度遞增。
根據學者的研究，每年城市化率提高1～15個百分點，新增城市人口每年對住宅的新增需求量為41億～59億平方米。這就意味著，未來10年，每年僅城市化帶來的新增住房需求就有約4億平方米。
剛性需求的另一個重要組成部分就是常住人口的改善性需求。
根據住建部政策研究中心主任陳淮的介紹，到2008年年末，我國城鎮實有住房總量124億平方米。而2009年全國竣工商品住宅577億平方米，2010年竣工商品住宅612億平方米，即至2010年年底城鎮實有住房總量約136億平方米。而陳淮說，2030年以前，全國一半以上住宅須拆除。這意味著有超過60億平方米的住宅要在20年內拆除，平均每年拆除375億平方米。拆遷導致的需求，如果不是首次置業需求，也將構成改善性需求的一部分。
鍾偉教授預測，未來10年，城市化和人口紅利帶來的新增需求和改善性需求，對住宅的年需求量約為800萬～1000萬套，約合建築麵積8億～10億平方米。而根據國家統計局數據，2009年全國商品房銷售麵積93713萬平方米，其中商品住宅約8億平方米。這意味著，未來10年，年新增住宅需求均相當於瘋狂的2009年的商品房銷售麵積，不可謂不龐大。
當然，預測隻是理論上的，真正實現的需求存在一定變數。譬如，各地實行的限購令，以及2010年11月以後對首套房首付和貸款利率的調整，對剛性需求和改善性需求都會產生一定的抑製作用。但從長遠來看，這部分需求不會消失，隻會暫時性隱藏，一旦條件適合（如限購令取消），就會得到釋放。
剛性需求和改善性需求，尤其是剛性需求，是房地產市場發展的基礎，它構成了房價穩定的條件，但不足以推動房價上漲。真正推動房價上漲的另有他手，那就是上文提到的貧富差距、土地製度和超發貨幣這三大因素。這些因素在2010年年底尚未看到大的變化，那麼，未來5～10年，它們是否會發生重大變化？
貧富差距與現行收入分配製度有關。幾年前，就有學者提出，中國基尼係數已達到047，早已越過國際公認的警戒線。但我可以斷定，2005年以來房價的大幅上漲，惡化了這一係數，資產價格上漲使得貧富之間的差距懸如鴻溝。王小魯博士課題組在《灰色收入和國民收入分配》報告裏提到，2008年，我國有93萬億元的“隱性收入”，54萬億元的“灰色收入”。這兩組數據即是貧富差距的數字化體現。房地產市場是這些灰色收入的最好去處，而房價的上漲又再次膨脹了高收入者的財富數量。
眾所所知，中央政府最近多次提出，要推進收入分配製度的改革。但是，這種改革隻能是漸進式的，表現形式多為提高最低保障線，或發放相應的補貼，但不可能根本上縮小收入差距。現有的貧富差距是過去30年積累的成果，並在最近10年得以強化，期望在未來10年內大幅度縮小貧富差距，是不現實的。能夠讓現有差距不再惡化就不錯了。
土地製度，在可見的將來，很難根本改變。國土資源部提出的隻是對招拍掛方式進行微調，而不是改革出讓方式本身，更不可能取消土地公開出讓製度。北京市2010年11月月初實行了土地出讓最高限價方式，但並未讓地價切實下降，價高者得仍是主流。集體建設土地流轉，尤其是宅基地的改革，決策層還下不了決心。