5年以後買房，是對於自住型購房者來說；而對投資者來說，房地產最好的投資時期已經過去：未來5年，投資收益比前5年更差，越往後越差。
過去10年，是房地產投資的黃金時期，尤其是2004～2009年這5年回報最為驚人。大城市房價普遍上漲了4～5倍，勝過了任何投資品的回報率。近5年來中國富豪人數及其資產總額，增長速度令世界矚目，就是托了房價暴漲的福。
如果此前10年是房地產的黃金時期，那麼2010年以後的10年，隻能稱得上是房地產的白銀時代。如果限購令隻持續到2011年底，那麼，經過2011年的短暫下跌，2012～2015年，總體上還處於房價的平穩上升期，即2015年年底的商品房均價仍將高於2010年；如果限購令無限期持續，那就建議地產商趕緊轉型，或者趁早關門，另尋出路。從趨勢上看，2015年以後，房地產市場將步入逐步下滑的通道，即2020年年底的商品房均價將低於2015年，甚至不排除低於限購令（假沒）取消後的第二年，那時房地產將迎來一個黑鐵時代。
2004年以來，大批投資者進入房地產市場，並獲得暴利。其中部分投資者已經兌現出場，相當一部分投資者賣了又買，堅守在樓市裏，並期望有更高的回報。這些投資性商品房，現在大量是空關或閑置。
謝國忠說：“現在城市裏的商品房大約有6000萬套，空置率是25%～30%。”這是他到各個城市觀察樣本後得出的數據。從統計學的角度看，這個數據很難稱得上準確，但就我個人觀察的現象，全國各主要城市存在大量的閑置商品房，恐怕也是不爭的事實。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容曾經以“黑燈指數”來描述各個商品房小區的空置現象，而被嚴謹的專家們嘲笑。但實際生活中，我們都會發現，新建住宅小區存在大比例的閑置現象，主要的外在觀察指標就是易憲容所說的黑燈，而且是長期黑燈。我們無法用“黑燈指數”來推導空置率，但可以印證許多小區普遍存在高比例的住房閑置現象。順便說一下，真正能調查清楚小區住房空置數量的，電表無疑是最準確的一個。
大量商品房閑置、空關，即是改善性需求或投資性需求的物質化體現。投資者願意將所購房子閑置，當然是希望房價繼續上漲。我上文已經分析，2011年以後的5年，房地產雖然總體上仍處於上升通道，但上升幅度極為有限，且原有的泡沫正受到擠壓。尤其是2011年，部分房價泡沫將會被消除。假如2011年房價再不下跌，將招致中央政府更加憤怒的調控，直到隱性目標得以實現。
有人借口2011年通貨膨脹，會拉動房價繼續上漲，因此鼓動大家繼續投資房地產以抵禦通脹。這個理由似是而非。
2010年年底，老百姓都普遍感受到，物價上漲得越來越厲害。因為經濟學界正在討論貨幣超發現象，所以，有人就將正在加速的通脹歸之為貨幣超發的結果，並認為消費者物價指數上漲，必然推動房價上漲。
前麵已經提到，我國存在明顯的貨幣超發現象。但是，我們的貨幣超發絕不是有4萬億投資以後才產生的，而是至少實行了20年；通脹不是2010年才出現，也不是2011年才成為央行須首要考慮的問題。
消費者物價指數與房價之間，並不構成直接的邏輯關係。舉個例子，2008年一季度消費者物價指數漲幅達8%，根據上述觀點的傳導效應，二三季度房價應該比一季度大漲，但實際情況是二三季度房價環比是在下降的。2008年消費者物價指數漲幅59%，比2007年增長11個百分點，但當年房價並沒有比上一年漲得更快。
同樣，2009年CPI漲幅低於2008年，房價漲幅卻遠高於2008年。我個人預測，經過2010年10月以後的4～5次加息後，2011年下半年CPI漲幅將在4%～5%區間運行。唯一不確定的是國際大宗商品尤其是油價對於我國CPI的輸入性傳導影響。但總體而言，除非中東和北非形勢惡化，否則我國暫不具備發生惡性通脹的可能性。
在這種趨勢下，2011年的資產價格，尤其是房價和通脹的關係，與2010年並無本質上的不同。聲稱通脹加劇，將推動房價加快上漲的觀點，沒有充足的依據。溫和的通脹不足以支撐房價上漲。
鑒於此，以通脹為依據而加大對房地產的投資，理由是不充分的。它更像是某些機構的一種炒作。2011～2015年，房地產投資的回報率要遠遠低於此前5年，或者不及它的五分之一，而投資成本卻大增；此後5年，收益率更會在此基礎上繼續下降。如果非讓我說出何種投資更為可取，那就是：未來10年，投資A股的回報率將遠高於投資房地產。