“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析
財務管理
作者：畢雪超
【摘要】 在今年的政府工作報告中，國家總理李克強指出，要力爭全麵實現“營改增”。按照國家財政部工作安排，今年建築業、房地產業、金融業、生活服務業將納入“營改增”範圍。本文針對房地產開發企業的“營改增”問題，首先分析了“營改增”政策的實施對房地產開發企業財務及稅務管理方麵的具體影響，進而論述了“營改增”政策實施以後房地產開發企業的財務管理應對策略，可以為房地產行業“營改增”政策實施後企業相關管理策略的調整提供合理的參考。
【關鍵詞】 房地產 營改增 財務管理
一、房地產行業“營改增”相關政策分析
“營改增”政策是我國稅製改革的重要內容，自2012年1月1日開始試點至今，目前“營改增”的範圍已經覆蓋交通運輸業、部分現代服務業、鐵路運輸、郵政服務業、電信業等行業。國家稅務總局前不久指出，在2015年“營改增”政策將力爭擴圍到建築業和不動產、金融保險業、生活服務業。當前，我國的房地產業營業稅稅率是5%，建築業營業稅稅率是3%。在“營改增”政策實施以後，按照財政部、國家稅務總局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中的相關關規定，預計建築業和房地產業“營改增”後的稅率在11%的水平。從表麵上看，增值稅稅率11%，遠遠高於建築業3%和房地產業5%的營業稅稅率，但是具體影響還需要考慮到各種抵扣項來確定。
二、“營改增”政策對房地產開發企業財務的積極影響分析
首先，“營改增”政策的實施，有可能一定程度上降低房地產開發企業的稅務負擔。由於房地產開發企業的項目開發成本較多，涉及到土地、建築安裝、政府規費、拆遷安置、供電配套、規劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務費用等較多的成本支出項目。在“營改增”政策實施以後，如果這些成本支出內容能夠全麵的進行抵扣，形成完整的抵扣鏈條，將會有效降低房地產開發企業的稅負。特別是，如果國家政策允許房地產開發企業以土地專用收據等作為抵扣憑證，則可以有效的解決房地產開發企業的進項稅抵扣問題，這對於降低房地產開發企業的稅負優勢明顯。
其次，“營改增”政策在一定程度上可以提高房地產開發企業的資金流動性。對於房地產開發企業而言，企業經營發展的命脈就是資金問題這也是企業財務風險出現的根源，房地產開發企業必須具有較強的融資能力以及現金流才能實現自身的正常運轉。因此，很多房地產開發企業在營銷上大多采取期房銷售的形式，這就要求在預售收入的當期就要按照5%的稅率繳納相應的營業稅，資金支出數額較大。而房地產開發企業實施“營改增”以後，由於對於房地產項目土地購置、前期工程等業務在前期階段會產生較大的進項稅，因此在商品房的預售階段，一般無需繳納或隻需繳納較少的增值稅，這非常有利於減少企業的資金支出，確保企業資金流的充足。
最後，“營改增”政策有利於提高房地產開發企業的財務核算水平。在“營改增”政策實施以前，房地產開發企業的稅率主要是營業稅，按照銷售額乘以5%稅率，稅務業務處理的非常簡單。但是在房地產開發企業的營改增政策實施以後，需要房地產開發企業準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，對於房地產開發企業的財務核算提出了更高的要求。這就要求房地產開發企業的財務部門必須提高自身的財務核算水平，尤其是必須及時對銷售、工程招投標等環節提出合理的涉稅建議，進而降低房地產開發企業的稅負成本。