新形式下房地產企業財務風險控製
財務分析
作者：廖建福
【摘要】房地產業作為一個典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特點。眾所周知的巨人集團在巔峰時期突然破產，正是由於在巨人大廈上消耗了大量流動資金，以致資金鏈斷裂，財務風險失控，將整個集團帶入萬劫不複之地，因此加強對房地產企業的財務風險控製具有重要的意義。
【關鍵詞】房地產經濟財務風險
一、房地產企業所麵臨的財務風險現狀
房地產企業所麵臨的財務風險是其在經營過程中所自然產生的特性，首先，房地產企業作為資金密集型企業，其不僅資金需求量大，而且流動性差，資金鏈斷裂風險大。其次，房地產企業習慣於利用傳統的滾動開發模式，導致其債務杠杆比率過高，截至4月19日，剔除已經發布年報的93家上市房企，平均資產負債率就高達62.77%，因而償債風險高。最後，房地產企業其整個開發周期是現對較長，一般都在一年以上，因此其投資風險也不容忽視。
二、目前房地產企業產生財務風險的原因
（一）資金緊張
對於房地產開發企業來講，資金主要有三方麵來源：一是銀行開發貸款，二是自有資金，三是預售款。前二者的大門已經緊閉或即將關閉剩下的就是預售款。然而自2010年10月1日起，杭州市開發商的商品房預售款將全部納入資金監管賬戶進行監管，預售資金將實行封閉式管理，銀行必須根據項目節點完工程度證明，分批次和分時段向開發商支付相關預售款資金。房地產企業作為資金密集型企業，對流動資金十分依賴，房地產企業的資金一旦緊張，由此帶來的房地產企業的財務風險也將迅速上升。
（二）抑製需求
各地限購令的陸續出台，將抑製市場過熱，防範過熱的投機性購買等不合理需求，有利於房地產市場的健康發展和房價的平穩。然而這對於廣大房地產開發企業來說顯然不是一個好消息，與此同時，房產稅如“箭在弦上”，房產稅試點推行再次提上日程，從而增加購房成本，抑製需求。相關政策的陸續出台，對於房地產企業可謂雪上加霜，目前房地產企業普遍依靠的是高價拿地，快速買樓的盈利模式，而如果抑製了需求，房地產企業原先貸款高價拿地建的樓盤不能很快售出，而又要向銀行支付高額利息，將進一步加劇房地產企業的財務風險。
（三）增加供給
2011年剛出台的“十二五”規劃指出，未來五年，我國將建設3600萬套保障房（對於房地產企業來講，與其說是塊大蛋糕，其實更像一塊雞肋，因為建設保障房對於房地產企業來說，基本沒有什麼利潤可言），其中保障房的用地將占土地供給的50%以上，使全國城鎮保障性住房的覆蓋麵達到20%左右。伴隨著保障房建設的推進和提速以及相關調控政策落實，供給的大量增加，必將有效地滿足市場剛性需求，新建商品房的價格中樞很有可能隨著保障房的大量上市而下移，保障房這個雞肋將不斷侵蝕房地產企業的利潤區間，從而放大房地產企業的財務風險。
（四）行政督導