我國房地產融資渠道現狀分析及發展對策和建議
產業經濟
作者：梁冰
摘要：隨著我國經濟的迅猛發展，房地產行業成為關係到國計民生的支柱性行業，拉動了國家經濟的發展。如何正確分析我國房地產行業的融資現狀，立足於實踐，在實踐的基礎上進行調控，成為我們關注的重大課題。伴隨著經濟發展的大背景，作為資金密集型產業，融資是房地產業生存和發展的關鍵，建立起一個多元化、多層次的融資體係，才能滿足未來房地產融資的多元化發展趨勢。本文結合實際，分析了我國房地產融資渠道現狀，麵對當前階段的問題，提出了發展的對策和建議。
關鍵詞：房地產；融資渠道；發展對策；建議
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、目前房地產業融資問題現狀
（一）融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出台，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
（二）融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、我國房地產融資渠道
（一）銀行貸款
目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）二個方麵。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿於土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。根據央行和銀監會對全國除西藏以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行係統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約60%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源於銀行部分加上的話，來源於銀行的資金總比例將高達60%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。
（二）房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司製定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
（三）上市融資
上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高於70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由於傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業數量很少。
（四）海外房產基金
據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於融資方式的多樣化。
（五）債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。
三、發展我國房地產融資渠道的對策和建議