模擬清單在實際工作中的應用
財經縱橫
作者：湯海輝
摘要：最近幾年，房地產行業開發的腳步越來越快，建設周期也越來越短，因此，很多招標采購工作在施工圖設計階段就已開始。為滿足工程建設的需要，以國標清單為基礎，衍生出一種新的清單模式—模擬清單。由於在編製模擬清單時，建設單位不能提供正式的施工圖，隻能提供方案圖或擴初圖，編製人不能獲得足夠的信息來編製完整的工程量清單，因此，需要大量類似項目作參考，並與委托人及設計院充分了解溝通，以盡量完善模擬清單。
關鍵詞：模擬清單；合理應用
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
最近幾年，房地產行業開發的腳步越來越快，建設周期也越來越短，因此，很多招標采購工作在施工圖設計階段就已開始。為滿足工程建設的需要，以國標清單為基礎，衍生出一種新的清單模式—模擬清單。
由於在編製模擬清單時，建設單位不能提供正式的施工圖，隻能提供方案圖或擴初圖，編製人不能獲得足夠的信息來編製完整的工程量清單，因此，需要大量類似項目作參考，並與委托人及設計院充分了解溝通，以盡量完善模擬清單。
雖然是模擬清單，但為了模擬清單的編製質量，需要很多的基礎資料及經驗數據才能編製。
1.具備相應的基礎信息。包括地質情況、基礎形式、結構形式、建築麵積、簷高、層高、戶數及擴充設計圖紙。
2.類似項目的經濟技術指標。由於無詳細的施工圖紙，大部分的工程量需根據已有類似項目的技術指標的估算，如鋼筋、混凝土、模板、砌築、抹灰、門窗、外立麵及水電的配管配線等工程量，部分工程量可根據擴初圖進行測算，如基坑土石方、地下室防水、屋麵防水等。
3.材料做法及工藝流程。項目特征描述的依據主要就是材料做法，因此，在編製模擬清單前應充分了解項目的交房標準，並要求設計院提供建築設計說明和材料做法表。
具備上述條件後，可以開展模擬清單的編製工作，一般分為以下四個工作步驟：
1.根據擴初圖紙及類似項目的經濟技術指標，確定招標範圍及內容，編製模擬清單。
2.投標人根據招標人發出的模擬清單進行投標，確定中標人，簽訂施工合同，形成固定合同單價；
3.施工圖完成後，發承包人按照施工圖重新計算工程量並核對；
4.由雙方確認的工程量與招標過程中形成的固定合同單價，確定合同總價。
編製模擬清單過程中應注意以下幾點：
1.各子目的工程量分配應合理，避免造成投標單位不平衡報價。作為有經驗的承包商，可根據項目的概況估算出大概的工程量，對模擬清單中明顯要少於實際工程量的項目，提高綜合單價，從而造成合同總價的增加，會給委托人帶來較大的損失。
2.清單的項目特征描述應準確詳細，應包括主材和輔材材質、規格及工作內容等。由於材料做法是暫定的，難免在施工過程中會發生變更，因此在招標文件中或合同文件中應約定變更調整的方法，及清單不含項目的綜合單價確定方法。
3.對不可計量的措施費用盡量采用包幹的形式，避免爭議。如冬雨季施工費、施工降排水、大型機械進出場及安拆等。
4.對暫無法確定品牌和型號的主材或設備，為便於評標及後期的成本管理，應采用暫估價的形式計取。
模擬清單能在工程成本管理中廣泛運用，是在特定的情況下有其獨到的優勢的。
1.節約建設周期。以住宅小區20萬平米項目為例，一般在施工圖設計完成後，編製工程量清單、招標文件及合同文件可在一個月左右完成，然後投標單位報價需要十天左右的時間，回標後的標函分析、商務洽談到最終的合同簽訂最快也需一個多月的時間，因此，整個的招標過程需兩個多月的時間。但采用模擬清單方式，可在初步設計完成後即可開始招標工作，與施工圖設計工作可同步進行，施工圖設計完成後即可讓中標單位進場施工。
2.清單計價模式。由於模擬清單隻是對工程量及清單項目的模擬，其它的編製要求及報價要求可按照《建設工程工程量清單計價規範》（GB50500-2008）。因此，可在最大程度上保留了工程量清單計價模式的優點。
但在實際工作中，在編製模擬清單時確定的材料做法在實際施工中一般都有較大的調整，那就意味著當時確定的合同單價有很大部分都無法采用，隻能根據合同約定的方式重新進行組價，給成本控製帶來一定的風險，而且，在結算時也比較容易引起爭議。因此，作為建設單位，因合理安排項目的開發周期，最好在條件具備的情況下進行招標，這樣，可最大程度上減少成本控製的風險。