關於房產稅改革的研究
經濟研究
作者：姚蘭
[摘要]：分稅製後地方政府肩負著以較少財政收入進行較多財政支出的任務，營改增的推進加劇了二者之間的矛盾，建立以房產稅為主體的地方稅收體係十分重要。首先回顧了我國房產稅的曆程，再結合國外房產稅的征收經驗與我國實際國情對房產稅改革提出了建議。
[關鍵詞]：房產稅 國際經驗 征收管理
1994年，為改變我國財政收入增長速度滯後於國民生產總值增長速度、中央財政收入占全國財政收入比重不斷下降的局麵，國家開始實行分稅製財政管理體製。分稅製根據中央與地方行政職能的側重點，將稅種劃分為中央稅、地方稅和中央與地方共享稅。地方政府稅收收入主要來源於營業稅、資源稅、所得稅與增值稅分成等，其收入規模有較小且不穩定的特征。自此財政支出執行越來越地方分權化，財政收入越來越中央集權化。2012年營業稅改征增值稅的試點與推進導致營業稅收入銳減，並將最終退出曆史舞台。這無疑對地方政府提出了新的挑戰，重新構建地方稅體係已迫在眉睫。國外的經驗表明，許多國家都以財產稅作為地方主體稅種，其中房產稅占有重要地位，值得我們參考與借鑒。
一、房產稅概況
（一）房產稅的概念與作用
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。狹義的房產稅主要是指以房產為課稅對象的稅種。首先，征收房產稅可以為政府增加財政收入。
（二）我國房產稅曆史沿革
我國自古就有對房屋征稅的曆史，新中國成立後即規定全國統一征收房產稅，後將房產稅和地產稅合並為房地產稅，於1951年發布《城市房地產稅暫行條例》。1973年簡化稅製，將試行工商稅的企業繳納的城市房地產稅並入工商稅，隻對有房產的個人、外國僑民和房地產管理部門繼續征收城市房地產稅。1984年10月，國營企業實行第二步利改稅和全國改革工商稅製時，確定對企業恢複征收城市房地產稅。1986年9月，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》施行至今。我國現行房產稅屬於個別財產稅，征稅範圍僅限於城鎮經營性房屋，區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅餘值征收，對於出租房屋按租金收入征稅。
（三）滬渝房產稅試點
2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始對個人住房房產稅進行試點。上海征收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。現今從試點效果來看，上海和重慶的試點存在一些製度缺陷。一方麵，房產稅的征收特點應是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點情況看，稅基偏窄問題較為明顯。窄稅基應當對應高稅率，但兩地的實際稅率明顯偏低。另一方麵，計稅依據也與國際慣例不符。國際上一般以評估值為依據，而兩地或以市場價格為依據，或以原始價格為依據。
二、國外房產稅征收特點
首先，國外房產稅基本都屬於地方稅種，並且為地方稅收收入的主要來源。無論是如美國、英國、新西蘭等發達國家，還是墨西哥、智利這樣的發展中國家，房產稅在地方政府的稅收收入中都占有較大比重。其次，各國在房產保有環節稅負較重、流通環節稅負較輕。這樣由於保有環節稅負重，房產持有者會加大已擁有房屋的利用率，房產投機者所麵臨的風險和投機成本增大、預期收益減少。綜合起來會使空置房減少，房價相對穩定，促進房產資源的優化配置。再次，國外無論是對農村還是城市，住宅用房還是經營用房都征收房產稅，且多采用對建築物和土地聯合征稅的做法，稅率一般較低。這樣做不僅保證了稅源的充足，而且避免了重複征稅，降低了征稅成本，在質與量上保證了地方政府的稅收收入。最後，各國建立了完備的房產評估體係，包括財產登記、財產評估和信息管理。政府設立了專門的評估機構，嚴格保障評估人員的工作專業性和道德規範性，對稅源進行全方位監控，實施高效稅收征管。