房地產企業財務風險分析與控製
財會研究
作者：冼少軍
摘要：基於房地產行業的高風險特質，現階段強化對房地產行業可能遭遇的財務風險的分析與管控，能夠有效規避風險的發生。本文以房地產企業財務風險的分類為切入點，依據風險的來源將其分為係統性風險與非係統性風險，提出相應的風險規避措施，以期為房地產企業提供參考依據。
關鍵詞：房地產開發企業財務風險風險控製
一、前言
隨著國家近年對房地產企業的政策收緊，使房地產企業在發展壯大過程中被迫麵對不利的係統風險。此外，房地產企業所持有資金相對密集的特質，也導致房地產企業要應對來自企業內部的非係統風險。借助對房地產企業可能遭遇的係統風險與非係統風險的分析，進而製定出適宜的外部風險規避措施與內部財務風險防控措施，對於當前國內房地產企業的發展有積極意義。
二、房地產企業財務風險分析
根據房地產企業可能遭遇的財務風險的來源不同，可以將房地產企業財務風險歸結為來自企業外部的係統性風險與來自企業內部的非係統性風險：
（一）係統性風險
係統風險產生於房地產企業外部，宏觀經濟環境、市場環境、資源環境以及法律政策環境等各類外部環境是係統性風險的主要誘因。
1、宏觀經濟環境
宏觀經濟的發展規模與速率，帶動著作為其子產業部門的房地產業的發展規模與速率。房地產業的產銷定價等活動受宏觀經濟的影響。在宏觀經濟整體呈倒退趨勢時，投資者會持觀望態度，審慎利用資金，同時減少投在規模過大的建設項目上。基於此類原因，將使房地產業的商品房成交量下降，開發商為激活市場被迫下調價格。
2、土地資源市場
土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產開發中必不可少的資源性要素。同時，國內經濟形勢的變化，國家土地法律法規、政策的修訂與更改，土地價格變動帶來的供需關係變動，土地區位等因素，都會對房地產開發商造成各類影響。房地產企業的開發成本中，土地占有極大比重，由於土地占用了大量的房地產企業開發資金，因而房地產開發商所投入的資金能否周轉靈活以及預期利潤獲益率的多寡在相當大的層麵上受土地成本的影響。
3、介於市場氛圍的風險
行業競爭力如此之大，在越演越烈的基礎上，對於一般的企業來說，在開發以及銷售方麵，其難度大大的增加了。然而現在，市場氛圍所引發的市場風險也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產品研發的定位上因沒有充足的事前準備，給產品帶來一定的滯銷的風險，還有潛在的價錢、購買力以及投資風險等。
4、關於政策的影響
對於房地產業的發展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個方麵，其一：政府所製定的相關金融政策會給房地產業的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關稅收，在影響房地產價格的同時，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產暢通的是來自政府製定的房地產交易的相關規定；其四：政府對於土地資源的開發，以及供應上的限製措施，會在開發狀況方麵影響到房地產。。
（二）非係統性風險
1、個性營銷
房地產開發項目具有開發過程複雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。如果某個地方處理不善，就會影響企業的銷售效益。
2、資金結構
樓市投資即房地產投資需擁有大量資金，在類型上屬於資金密集型，而假設這些投資大部分或者全部都來自預售款或者銀行貸款。房地產市場的迅速發展，使得房地產融資呈多元化趨勢，如房地產信托投資基金（REITs）、股權投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現為房地產融資注入新鮮活力。房地產的另一個重要的特征是高負債率。項目資本化成為時下房地產最主要的經營模式，這一模式的資本融資是在立項之後。