我國房地產泡沫的生成機製研究
研討與爭鳴
作者：蘇柯
【摘要】房地產作為關係到國計民生的重要產業，成為拉動消費、刺激經濟增長的重要支柱產業，尤其在帶動相關產業消費需求的增長和增加社會就業崗位等方麵發揮著非常重要的作用。然而近些年房地產市場價格與日攀升，一、二線城市頻頻出現“地王”，房地產泡沫令人擔憂。本文主要從五個方麵研究我國房地產泡沫的生成機製，並根據泡沫的形成機製給房地產提出了相關的政策建議。
【關鍵詞】房地產 泡沫 投機 機製
這裏不是討論房地產泡沫應不應該崩潰，其結局不是以人的意誌為轉移的。在麵對泡沫的時候，人們從來沒有找到過可以躲過去的良方妙藥。——格林斯潘
一、我國房地產市場的現狀
近年來，我國房地產市場持續高速發展，然而房地產市場價格也在肆無忌憚地不斷飛速攀升，房地產泡沫令人擔憂。房地產是關係到國計民生的重要產業，因此我國政府也不斷地出台新的更加嚴厲的措施打壓房價，但是調控的結果卻是房價越調越高。各種指標都表明我國房地產存在著泡沫，例如：國際標準的房租收益率是在150到230之間。然而我國大部分城市的房租收益率一般均在360以上，這一指標仍在不斷地上升；我國國民生產總值嚴重依賴房地產投資，全國GDP的增長，主要靠固定資產中的房地產投資的拉動，房地產投資占GDP的比重已達到10.13%，這在國際中都是從未出現過的新高度。
二、我國房地產泡沫生成機製
（一）城市居民住房需求偏好與房地產泡沫的生成
中國人的傳統觀念“有房才是家”，充分展現他們對住房的特殊偏好情結，這也決定了對住房的剛性需求。調查表明：82.93%的購房者覺得房價很高， 但是仍有61.2%計劃在一年內買房。他們中的大部分購房者表明會非常關注國家關於調控房地產的各項政策，但是不會受政策調控影響，仍按原計劃購房。他們的這種不理性的偏好使他們成為了“房奴”。
（二）房地產投機行為與房地產泡沫的生成
1.人們對房價的心理預期
房地產作為一種比較特殊的商品，具有一定的投資價值而且具備虛擬資產的特性。虛擬資產的價格與未來收益有關，而未來具有不確定性，因此交易者的預期對房地產價格的形成有著至關重要的影響。房地產因其極為有限的供給彈性、幾乎沒有能夠可獲取的替代產品、很難確定基本價值等原因，使交易者對未來收益預期樂觀，市場需求會急劇增加，導致價格迅猛上漲。交易者因價格的上漲形成下一期繼續上漲的預期，而這種預期則帶動了價格的進一步上漲，周而複始，預期一步一步實現，導致價格越來越高，在消費者中形成正的反饋。
2.房地產市場中的群體性投機行為
投資者的從眾行為也有助於預期的實現並刺激加速市場上投機情緒和行為的擴散。當少數人預期資產價格將要上漲而購買時，從眾行為的出現就導致了市場上大多數參與者都形成了價格將要上漲的群體性預期而增加購買，從而加快資產價格泡沫的產生。群體性的房地產投機行為和大規模的炒房熱潮，是我國近期房地產市場持續高燒不退的重要原因。
（三）土地的政府壟斷與房地產泡沫的生成
我國受曆史政策的影響一直堅持“土地財政”的政策，它是一把雙刃劍，在給地方政府帶來充裕財源的同時，也提供了脫離基本麵、盲目追求短期增長的動力，蘊藏著極高的風險。當前，地方政府過度依賴“土地財政”而無法自拔，的確為“房價不跌”神話提供了有力的注腳。2011年中國土地出讓金總額達 16000 億元，土地價格同比均出現上漲，其中一線城市土地價格上漲比例達149%。
（四）開發商的囤地捂盤行為與房地產泡沫之間的相關關係
少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價，誤導市場預期。部分城市盲目大拆大建，搞不切實際的形象工程、政績工程，帶來大量被動需求，抬高了土地和商品住房的價格。
（五）我國房地產信貸與房地產泡沫化之間的相關關係
房地產是一個資本密集型產業，具有所需資金量大、周轉時間長、投資回收慢等特點，因此銀行信貸是房地產企業最重要的資金來源，也是房地產泡沫形成的原生動力。房地產建設所需的資金中約50%來自銀行的信貸資金，個人購房款也主要是按揭貸款。如：我國商業銀行向房地產企業發放的貸款和向個人發放的住房按揭貸款均一直保持高速增長，房地產開發貸款的年平均增長速度高達25%，住房抵押貸款的增長速度超過50%。因此如果沒有銀行業的參與，房地產開發商很難獨自完成整個房地產的開發和運營。