淺議城市拆遷房屋的產權注銷登記
經法視點
作者：章立汗
摘要：目前，全國城市房屋拆遷和征收過程中普遍存在的一個問題是：重視房屋拆遷而輕視房屋產權注銷，房屋拆遷之後，沒有人主動去申請注銷產權，造成不能及時清理登記機構的產權實物檔案與電子檔案，從而給產權查詢以及司法協助執行等帶來很大的影響，甚至會影響到拆遷戶繳稅及限購房屋，給不法分子鑽營的機會，導致嚴重的經濟損失。
關鍵詞：房屋拆遷；產權；注銷登記
全國城市房屋拆遷產權注銷工作目前普遍存在管理遲滯的問題，權屬證書出現流失、損毀或在拆遷實施單位、街道辦事處以及征收辦等部門散亂堆放等現象。產生這些問題的根本原因是，房屋拆遷時，人們對產權初始轉移登記較為重視，但卻忽視了產權注銷登記，於是給一些不法分子有機可乘、製售產權證和騙取拆遷補償款項等機會，從而影響社會的穩定。
一、注銷登記辦理所依據的法律規定
1、在2007年10月1日出台的《物權法》第六條規定消滅不動產物權，需要依法進行登記；第九條規定消滅不動產權隻有經登記後方可生效，而未經登記的無效，但法律另有規定的則除外；第十四條規定消滅不動產物權，依法應當登記，並從在不動產登記簿記載日起生效；第三十條規定消滅物權為合法拆除房屋的事實行為，在事實行為開始起生效；第一百五十條規定消滅建設用地使用權時，應當由登記機構將用地使用權收回；第一百五十五條規定消滅已登記宅基地使用權，應當在登記處及時辦理注銷登記[1]。
2、《房屋登記辦法》中第四十條規定在消滅登記的所有權之後，原權利人，沒有進行注銷登記申請，依據人民政府生效的征收決定，登記機構可以辦理注銷登記，並在登記簿上記載，令所有權失效。在《城市房地產權屬檔案管理辦法》中地十六條規定產權檔案管理機構需要對房地產權屬變化情況加以掌握，並對有關權屬檔案材料進行及時補充，充分保證房地產權屬現狀與房地產權屬檔案的一致性。
二、城市拆遷房屋的產權注銷登記存在的不足
1、產權注銷登記申請存在的不足問題。一般情況下，城市建設拆遷房屋通常有兩種方式，即產權交換及貨幣拆遷。該行為屬於一種房地產交易，相當於在某段時間內拆遷人與產權人等特定對象間的強製性交易，理論上交易雙方在拆除房屋之前應當錢房兩清並共同申請登記，若產權人不同意時將會強製性拆遷[2]。根據房屋登記辦法規定，房屋產權注銷的申請由所有權人進行，然而在沒有有效的製約措施下，在房屋拆遷後，沒有人主動申請房屋產權注銷。並且開發公司拆遷房屋遺留的產權注銷曆史問題，更形成無人問津的陳年舊賬。
2、對不申請注銷的製約存在的不足。拆遷主管部門對於城市建設中新的拆遷征收項目，仍然進行項目拆遷驗收，土地部門和登記機構依然頒發土地證和預售許可證，從而影響到國家稅收政策的執行。對於事實已拆遷，卻多年為注銷而引起的遺留問題不加重視。導致出現“前未注銷清，後麵注銷亂”的混亂現象。
三、城市拆遷房屋產權注銷登記的具體措施