淺談西安市房地產市場發展現狀的思考
商界論壇
作者：楊陽
作者簡介：楊陽（1989.11-），男，漢，陝西鹹陽人，碩士研究生，西安建築科技大學，研究方向：項目投資決策與分析。
摘要：針對當前房地產整體呈下滑態勢，西安市房地產市場也受到波及，商品房住宅和商業物業都出現了下滑態勢，辦公物業整體持穩，針對西安市房地產市場發展現狀分析其存在的問題，並結合實際情況給出相關政策建議。
關鍵詞：西安市；房地產；政策建議
一、研究背景
這些年西安市的房地產投資發展迅猛，已成為帶動西安市經濟發展的一支重要力量，房地產對經濟貢獻度年均15%，西安市房地產總額從2000年的51.85億上升到2013年的1647.83億，因此房地產業與地方經濟的發展的互動性也越發緊密。
二、房地產發展的影響因素
1.宏觀環境
宏觀環境主要指國家經濟發展狀況，當國家經濟處於增長時期，帶來的就是各行各業的快速發展，就會促進居民可支配收入的上漲，因此對於房地產的需求也就隨之增加，對於房價來講必然是不斷上漲。反之經濟衰退，由於房地產的發展與國家經濟發展呈正相關性，因此經濟衰退對於房地產影響還是很大的，總體來說就是房地產繁榮、衰退、蕭條再複蘇等周期性的循環。
2.區域環境
首先就是城鎮化對於房地產開發投資的影響，隨之外來人口帶來人口的增加，住房需求也隨之加大，直接推動了房地產市場的快速發展。其次就是土地財政的影響，由於政府大部分財稅收入來自於土地，政府也參與了舊城改造、城中村改造等建設，這些項目建設大大提高了房地產開發投資的積極性[1]。
3.投機行為
一些學者，肖嬋針對上海房價進行分析，表明從2004年後房地產投機行為對於房價影響很大[2]。還有婁策群和趙兆對我國地產的投資進行了分析，總結出其特點和影響力，並針對投機給出相關建議[3]。
三、西安市房地產市場發展概況
房地產的市場的發展程度可以大致從三個方麵的體現：房地產投資，房地產銷售額，房地產均價。本文主要結合西安市商品房、商業物業和辦公市場的近5年的的數據統計，介紹西安市房地產的發展的大致概況。
1.商品房
從商品房銷售來說，2013年西安市商品房共成交1476萬平米，同比上升24.24%，但是普通住宅共成交1196萬平米，同比上升22.92%，低於09年、10年，普通住宅成交占比呈現出下滑趨勢[4]。
再者從成交價格來看，2013年，西安市商品房成交價格為7513元/平米，較2012年出現小幅下滑，普通住宅成交價格為6695元/平米，同比上升164%，普通住宅價格增長率為近年最低值[4]。
2.商業物業
從商業物業成交走勢來看，2013年，西安市商業物業共成交134萬平米，同比上升2642%，成交量為近年最高值，商業物業成交量年平均增長率在20%以上；成交價格，2013年商業物業成交價格首次出現下滑，成交價格為13177元/平米，同比下滑10%[4]。
3.辦公市場
2013年，西安市辦公物業共成交86萬平米，同比上升34.38%，辦公物業成交量也是近年最高值；成交價格，2013年西安市辦公物業成交價格為8554元/平米，較12年基本保持不變，辦公物業成交價格整體趨穩[4]。
四、西安市房地產開發投資存在的問題
1.開發投資的規模比例過高
我國一般合理的房地產投資占全社會固定資產投資的比重應保持在12%左右，建設不給出的是每年13%。而西安市近些年此比例過高，高出近10個百分點，從近五年的商品房的成交額可看出房地產投資的主體是住宅投資，占到80%左右。
關於住宅投資占GDP的比重，盡管在經濟學理論上沒有一個固定的標準，但有一個著名的經驗假設——住宅投資與GDP之比會隨著人均GDP增長而呈現倒U型[5]。而西安市2013年房地產開發投資與GDP之比隨著人均GDP增長也有可能出現這一倒U，這便是西安市房地產開發投資過程中最顯著的問題。
2.房地產開發投資增速失控