淺談大屯礦區房地產資源的優化配置
交流園地
作者：王海東
摘要：大屯礦區房地產資源是大屯礦區生存和發展的物資基礎。完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。
關鍵詞：大屯礦區；房地產資源；優化配置；資源共享
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02
1 企業簡介
江蘇金屯房地產開發有限公司，具有國內房地產開發企業資質（國家二級），其前身為大屯煤電（集團）有限責任公司房產處，簡稱（房產處），初建於1993年，1996年房產處與公用事業處、後勤處合並為生活服務公司，1999年由生活服務公司劃分為房產分公司與物業管理分公司，2003年8月根據大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改製組建為江蘇金屯房地產開發有限公司，注冊資本5000萬元。許可經營項目有：房地產開發與經營。一般經營項目：物業管理，房地產中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建築裝修裝飾工程施工等。
2 房地產業資源分類
房地產業資源可分為物質性有形資源和非物質性無形資源。其中物質性有形資源最重要的有兩種：（1）用於房地產開發的土地儲備；（2）房地產開發資金。非物質性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發全過程所必備的各種專業人員；（2）品牌資源：包括有企業品牌資源和項目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎結構資源：包括房地產開發企業的企業文化、企業內部的管理製度和企業的管理哲學；（5）組織能力資源：即企業的組織架構和管理能力。
3 大屯礦區房地產業在資源配置上麵臨的主要問題
大屯礦區房地產業經過十幾年來的發展，市場競爭日益激烈，內部房產供銷日漸緊張，大屯礦區房地產業遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業基地房地產業一樣均麵臨五大難題：
3.1 礦區房地產開發得到政府優惠和扶持機會逐漸減少
國有房地產業長期習慣的廉價的“協議土地”、“劃撥土地”已成為曆史，閑置用地的管理也越來越嚴格，開發企業取得“二手”、“三手”地的機會也將逐漸減少。房地產開發已由小規模、低質量、低水平的“自由開發”發展到適度規模、高質量、高水平的綜合開發。綜合開發對我們這樣國有企業的礦區房地產公司的資金實力、技術實力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產開發形成了新的挑戰。
3.2 礦區房地產業的經營和管理不完善
大屯礦區房地產業作為國有企業管轄下的房地產業，在生產經營與管理方麵主要存在兩點問題：（1）生產經營的靈活性差；（2）管理機製和決策機製不完善。這兩個缺點使我們礦區房地產業在無情而公正的市場經濟中往往顯得反應遲緩，慢人一步，從而導致失去良機，生產經營無法連續開展。
3.3 不重視品牌的創立和企業形象的確立
我們礦區的房地產開發項目通過紮實的工作，為礦區提供了優質的產品，在社會上贏得了良好的信譽，然而我們卻忽視了房地產企業形象與品牌效應等“無形資產”的培養，產品沒有係列化、商標化、標誌性，不重視品牌和企業形象的確立。
3.4 礦區房地產開發融資能力不足
由於國家政策的限製，目前礦區房地產開發項目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預售等手段籌集資金。反映在項目開發的運作中，自有資金的比重過低，企業資產負債率過高。使得礦區房地產業麵臨著這樣的矛盾：一方麵是大屯礦區房地產項目開發資金緊張，資金缺口大；另一方麵，礦區部分資產呈現呆滯、凝固狀態。因此，融資能力直接影響到了礦區房地產業的生存與發展。
3.5 礦區房地產業缺乏人才、技術和市場資源的合理優化配置
大屯礦區房產合並重組，房地產資源也隨之不斷擴大，缺乏資源的合理優化配置，主要表現在以下四點：（1）由於人員編製較少，管理人員的素質及管理水平有限，房地產管理製度過時或不完善等原因，造成房地產資源管理的困難。（2）機構設置重疊，資源浪費嚴重。（3）材料供應、設計、物業等缺少參與市場競爭，導致供應的產品和服務不僅價格高而且質量低，造成礦區房地產開發成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區房地產業在資源共享、資源相互利用機製等方麵不完善，出現了同種商品（或服務）采購價格不一樣，對外關係協調重複花費公關費用的現象，造成不小的浪費。因此完善和加強房地產資源管理，優化配置房地產資源，實現資源共享，提高房地產資源利用率，節約房產成本，提高經濟效益，是實現大屯礦區房地產業可持續發展的關鍵。