我國房地產業發展曆程及存在問題分析
商業研究
作者：劉寧
【摘要】改革開放以來，我國房地產業經曆了起步、過熱、穩步發展、繁榮和宏觀調控五個階段。房地產業自1978年逐步發展以來，對拉動內需，促進相關產業的發展做出了重大貢獻，但發展過程中也存在諸多問題。本文回顧我國房地產發展中各個階段的主要表現，並淺析我國房地產目前所存在的幾大問題。
【關鍵詞】房地產 改革 發展 問題
一、我國房地產業發展曆程
我國房地產業嚴格來說是從1978年開始逐漸形成。自此大致可分為五個階段：起步階段（1978—1991年）、過熱階段（1992—1993年）、穩步發展階段（1994—1997年）、繁榮階段（1998—2002年）以及宏觀調控階段（2003年至今）。
（一）起步階段
我國房地產業起步階段是房地產發展曆程中的重要時期，雖然發展較為緩慢，但其中提出了許多開創性觀點，意義重大。主要內容是住房製度和土地使用製度改革。
住房製度改革具體可分為三個階段：
1. 1979-1981年，公房成本價銷售
1979年，國家城建總局決定試行以成本價將新建住房銷售給居民，並選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市試點。
2.1982-1987年，提高租金，補貼售房
1982年4月，國務院原則上同意了《關於出售住宅試點工作座談會情況的報告》。有關部門設計出“三三製”的補貼出售住房方案，即由政府、企業和個人各負擔1/3，再加上其他的優惠辦法，個人補貼售房試點取得顯著的效果。。
3.1988-1991年，全麵啟動階段
1988年2月，國務院印發《關於在全國城鎮分期分批推行住房製度改革的實施方案》，標誌著我國住房製度改革進入全麵試點階段。
土地使用製度改革也可分為三個階段：
1.1980年，征收土地使用費
1980年7月，國務院頒布《關於中外合營企業建設用地的暫行規定》，其中規定可以出租批租土地給外商使用。
2.1986年，土地使用權有償出讓
1987年9月9日深圳市首次以協議形式有償出讓土地。11月，國務院批準確定深圳、上海、珠海、廣州、天津、廈門和福州等城市為城市土地使用製度改革試點城市。
3.1988年，土地使用權出讓和轉讓有法可依
1988年4月，第七屆全國人大第一次會議修改了1982年《憲法》的相關條款，規定“土地使用權可以按照法律的規定轉讓”。這是我國土地使用製度的根本性變革。這標誌著我國的根本大法承認了土地使用權的商品屬性。
（二）過熱階段
我國在1992-1993年期間遭遇了嚴重的房地產泡沫，泡沫破裂所造成的惡劣影響延續了許多年。
1992年，鄧小平發表了重要的南方講話。這一曆史性的講話掀起了經濟改革的新浪潮，房地產井噴也由此開始。以海南為例，1992年公寓樓由去年的1000多元/m2漲到5000元/ m2；中心地區的房價一度突破元/ m2。房價飆升正是吸引大量資金湧入房地產的根本原因。
這場房地產狂潮首先從海南島開始，隨後迅速蔓延到廣東珠三角，再向福建、江蘇、上海擴散，這五省、直轄市的房地產公司總數占全國一半以上。而泡沫生產期間，銀行資金、國有企業、鄉鎮企業、民營企業以及大量外資通過各種渠道湧入房地產業。
但泡沫終將破滅。1993年6月，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，16條強力調控措施簡言之就是緊縮銀根，抑製房地產過熱發展。這次宏觀調控立竿見影，泡沫破裂，但也套牢大批資金，留下大量爛尾樓。
（三）穩步發展階段
1994年7月，國務院在《關於深化城鎮住房製度改革的決定》中，指出房改的根本目標是實現住房商品化、社會化。這一決定再次開啟了城鎮住房製度改革之路。
在售房方麵，各地不斷規範價格，使標準價逐步向市場成本價靠近；在租金方麵，各地製定了詳細的提租規劃，使租金水平大幅度提高，租售比價趨於合理；在保障住房方麵，住房公積金製度普遍建立，經濟適用房的建設也取得較大進展，安居工程建設速度加快。
（四）繁榮階段
1998年7月，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》。這份被稱為房改綱領的“23號文件”，宣布了98年下半年停止住房實物分配，提出深化房改的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化；促使住宅業成為新的經濟增長點等。
這次房改明確了住房產權的私有化和住房獲得渠道的市場化，居民住房需求開始釋放。當然相應的優惠政策也提高了居民的購買力，例如首付款比例降低、降息、減稅以及購房貨幣補貼等政策。大規模的基礎設施建設也釋放著大規模的投資需求，房地產業從1988年開始正式走向繁榮之路。