我國房地產金融風險分析及防範對策
經濟研究
作者：覃揚
【摘要】流動性風險是由於金融機構缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產以致不能清償到期債務而滿足客戶提現要求的風險。一方麵，房地產開發周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，從而產生了流動性風險
【關鍵詞】房地產金融 風險分析
一、我國房地產金融存在的風險
1.金融企業的經營風險
（1）流動性風險
流動性風險是由於金融機構缺乏足夠的現金和隨時可以轉化為現金的資產以致不能清償到期債務而滿足客戶提現要求的風險。一方麵，房地產開發周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業存款和個人儲蓄存款，這就出現了“短存長貸”的現象，從而產生了流動性風險。另一方麵，抵押資產多為不動產，不易變現，這就造成了銀行信貸資金的不穩定，而且房地產企業的經營具有不確定性，若某房地產企業的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發大規模的資金抽離或導致其他金融機構和企業為預防該銀行可能出現違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發銀行嚴重的流動性危機，甚至導致銀行破產。因此，在一般情況下一旦出現房地產公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現流動性危機。
（2）操作風險
操作風險是指銀行在信貸操作過程中，由於缺乏相關製度的約束而給銀行帶來損失的風險。在發放貸款時，銀行把房地產貸款當作一種“優良資產”大力發展，在辦理業務時容易產生急功近利的做法，這就可能放鬆貸款條件。另外，由於存在貸款審查經辦人員風險意識不強，審查流於形式，對資料真實性審核不嚴，辦理抵押的部門操作不規範，貸後辦理混亂，缺少風險預警措施，甚至內外勾結騙取銀行貸款，在房地產貸款發放過程中違規操作等問題，因此也會導致貸款風險產生。
（3）市場風險
市場風險是指由於整個房地產市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構並給銀行等金融機構造成損失的風險。在我國，由於經濟轉型尚未完成，利率市場化進程剛剛起步，利率風險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標誌的利率市場化進程已經推進，但是目前我國基準利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產市場的發展隨著利率的不斷調節而發生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調到6.60%，個人還貸負擔隨著利率的上調而有所加重，對經濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負擔，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發違約風險。
2.個人住房消費信貸的違約風險
完善的信用分級製度是實現金融衍生創新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體係，將造成風險控製手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信係統還不完善，不能夠完全通過該係統反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的調查監控，因此個人住房消費信貸違約風險的防控難度加大。
3.宏觀調控引發的政策性風險