地產基金，你不知道的那些事
地產基金
作者：杜麗虹
關於地產基金，你可能還不知道：
被全球PE投資人所追捧的黑石，其實最大的業務部門不是企業股權投資，而是地產基金，地產基金貢獻了公司過去3年利潤總和的50%！
而全球最大的酒店管理集團喜達屋酒店管理集團其實是被一家私募地產基金創造出來的，這家基金剛剛打造了全球最“貴”的酒店，並把它賣給了中國的陽光保險集團……
此外，私募地產基金管理公司不僅可以管理私募基金，還可以管理公募的REITs公司，有一家私募地產基金公司就管理了5隻REITs……
至於REITSs，它是一種以高分紅著稱的特殊地產基金，有一種REITs，它可以每月分一次紅，並已連續分紅540個月（45年），它的投資人像領工資一樣每月領取分紅收益……
關於地產基金，談論的已經太多了，在這裏我們不想講那些眾所周知的故事，隻想講講那些你可能還不知道的關於這個“家族”的投資秘訣，以及那些你可能還沒聽說過的、但卻已經憑借獨特的投資策略為投資人創造了豐厚財富的“家族成員”，希望有一天中國的地產基金也能成為這個“家族”中的佼佼者。
地產基金“大家族”
地產基金管理資產超過4萬億美元
房地產投資基金是指投資於房地產及其相關產業鏈的投資基金，即通過發行基金單位，集中投資者資金，由基金托管人托管，基金管理人管理和運用資金，為基金單位持有人的利益而投資於房地產產業鏈相關資產（包括房地產項目、抵押貸款、房地產企業的股權、債權、MBS及其他不動產相關金融產品）的投資實體。
按照募集方式劃分，房地產投資基金可以分為公募型和私募型基金，REITs是公募房地產投資基金的主要表現形式，而有限合夥型的封閉式地產基金則是私募地產基金的主要表現形式。
至於國內最常見的投資於“地產開發項目債權收益”的地產信托，隻是眾多地產基金中的一種；實際上，地產基金既可以投資於地產開發項目，也可以投資於長期持有的出租物業，包括寫字樓、商場、酒店、工業地產、養老社區、出租公寓等；它既可以投資於地產項目的債權，也可以投資於地產項目的股權，還可以投資於地產企業發行在外的各類證券資產，更可以在行業低穀中投資於地產領域的不良資產。
目前，全球公募及私募地產基金的資本額已達到2萬億美元，管理的資產額則超過4萬億美元，其中，單隻地產基金的募資規模最大可以達到130億美元。而被眾多私募股權機構所追捧的黑石集團，同時也是全球最大的地產基金管理公司，過去5年，黑石在地產領域的累計募集資金額達到463億美元，當前管理資產額超過900億美元；而全球最大的REITs公司，當前的總市值也已超過570億美元。
收益率方麵，過去20年，公募的股權型REITs基金的年均收益率達到11.5%，而私募的地產基金則出現比較嚴重的業績分化，好的基金年化收益率可以達到30%-40%、甚至更高，而差的基金則可能出現嚴重虧損甚至提前清盤，但如果對各年發起的所有私募地產基金進行等額配置的話，過去20年平均的年化收益率可以達到12.3%。
總之，地產基金是個“大家族”，很多地產基金管理公司的管理資產規模都要比地產企業大得多，因此，地產基金並不是地產企業的融資工具，而是旨在透過對地產行業的多策略投資，為各類投資人提供一個從不動產投資中獲取長期穩定高收益的機會。
REITs的本質：為普通投資人提供一個從不動產投資中獲取長期穩定收益的機會
1960年9月14日，美國頒布《房地產投資信托法案》，允許設立REITs，開啟了美國以及全球REITS市場的發展曆程。目前全球已有20個國家和地區相繼推出REITs，另有7個國家和地區正著手開辟REITs市場，全球REITs的總市值已經超過一萬億美元，北美是REITs市場最發達的地區，占全球REITs總市值的60%以上，澳大利亞和日本次之，市值占比分別為8%和6%，中國香港的REITSs市值占比約2%。從REITs的投資區域分布來看，作為REITs發源地的美國是全球第一大REITs投資市場，占比43%，歐洲緊隨其後，投資額占比為27%，亞洲為第三大投資區域，占比19%。
所謂REITs，其英文全稱是“Real Estate Investment Trusts”，REITs是一類特殊的地產投資基金，它需要滿足以下幾個條件：一是REITs必須將90%以上的年度應稅收入（資本利得除外）以股利形式分配給投資人；二是REITs的資產中75%以上應該是能夠產生穩定租金收益或利息收益的資產或證券；三是REITs的收入中75%以上應來自於租金或利息收益。總之，REITs存在的核心是幫助投資人以股利形式從不動產投資中獲取穩定的長期收益，以減小經濟周期波動對投資人的衝擊，並在長期中對抗通貨膨脹的影響。為了鼓勵這種基於租金或利息收益的長期投資，各國政府都對REITs給予了一定程度的稅收優惠，通常REITs的分紅部分可以豁免企業所得稅。
在各國政府的政策扶持下，過去40年，REITs已憑借其長期穩定的較高收益成為繼現金、股票、債券之外的第四資產。自1972年以來，截至2014年12月31日，富時全部REITs指數的年化總收益率達到9.93%，其中，股權型REITs的年化總收益率為12.22%；而過去40年（1975-2014年）股權型REITS的年化總收益率達到14.14%，過20年的年化總收益率為11.52%，過去10年的年化總收益率為8.32%，過去5年的年化總收益率為16.91%，均高於同期股票或債券指數收益率。