小區停車位及車庫歸屬法律問題研究
經法縱覽
作者：劉陽
摘 要：隨著城市房屋商品化的發展以及機動車的普及，商品房小區停車位不足的問題漸漸突出，小區停車位的歸屬和性質成為重要的法律問題。小區停車位在法律性質上屬於建築物區分所有權中的共有權。《物權法》對共有權的範圍進行了原則性的規定，但基於共有權產生的糾紛頗多，特別是小區停車位、車庫的糾紛日益增多，有必要對建築物區分所有權中的共有權範圍進行梳理，提出處理小區停車位糾紛的原則。
關鍵詞：建築物區分所有權；共有權；停車位；法律性質
一、問題的提出
隨著經濟社會持續快速發展，群眾購車剛性需求旺盛，我國汽車保有量繼續呈快速增長趨勢。截至2014年底，我國小型載客汽車達1.17億輛，其中私家車達1.05億輛，占90.16%，與2013年相比增長19.89%。全國平均每百戶家庭擁有25輛私家車，其中北京每百戶家庭擁有63輛，廣州、成都等大城市每百戶家庭擁有超過40輛。但是汽車給我們的生活帶來很大方便的同時，產生的困擾也隨之而來。買了新車回家，卻沒有地方停，很多有車的業主碰到過此類問題。“停車難、難停車、車難停”問題不斷顯現並隨之衍生出各種社會矛盾和問題。房地產開發企業、小區業主、物業管理公司之間關於停車位的權利歸屬、買賣合同、租賃使用、保管收費及損害賠償等的糾紛日益凸顯，各方當事人為自身的利益各執一端，眾說紛紜。“車位之爭”甚至已成社會關注的熱點問題之一，因此，對住宅小區停車位性質及權利歸屬等相關法律問題進行研究已成為緊迫需要。
二、停車位的法律性質
（一）停車位屬於法律關係客體之一種——物（或物的一部分）
物，是指除人身體之外能滿足人類社會生活需要而又能為人力所支配的有體物和自然力。民法上的物具有如下幾個特點：（1）物獨立於人體之外；（2）物能給人帶來經濟利益；（3）物是人力所能支配的；（4）物具有特定性。根據民法的理論，停車位完全可以歸類於民法中的物的範圍。
（二）停車位屬於不動產的範圍，不是土地，而屬於建築物或土地定著物之一種
動產與不動產，是近現代民法對物的最重要的區分。所謂不動產，其區別在於物能否從一個地方移到另一個地方且不損害其經濟價值，能移動之物為動產，不能移動之物為不動產。毫無疑問，停車位屬於不動產，而且是建築物或土地定著物的一種。
（三）停車位不是從物，而有獨立的功能和構造，具備區分所有建築物的專有部分屬性，是可以特定化的，可以獨立交易的
依物的相互關係為標準，物可以分為主物和從物，從物是指輔助主物產生作用的獨立物，而主物則被從物所輔助進而發揮其效力。我們應當以發展變化的眼光看待構造上的獨立性，將外觀有形隔離設施的範圍由遮蔽性隔離設施向外延展，即所謂的明確界限不應局限於牆壁、隔斷等傳統有形隔離設施，所以說，隻要建築區劃內的停車位，如果具有明確界限予以區分，就可以被視為專有部分。
三、我國停車位權屬的主要學說
（一）約定歸屬說
該說主張，停車位的權屬認定應采用約定的方式來進行。其法律依據在於《物權法》第74條第二款的規定。該說反映了民法上的意思自治原則，體現了市場經濟的要求，有利於各方利益的最大化，使開發商有動力來建造更多的停車位，很大程度上緩解了停車位的緊張。但是其不足之處在於，未反應業主法定共有部分的停車位歸屬，《物權法》第74條第三款規定顯然不適用約定規則。
（二）業主所有說
該說認為，停車位應屬於區分建築物的共有部分，業主對住宅小區停車位享有共有權，這是基於住宅小區停車位的共有部分屬性，但是停車位並不絕對的屬於共有部分，其還存在成為專有部分的情形，該說過於片麵。
（三）開發商所有說
該說主要針對地下停車位而言，從法理上說，因合法建造的事實行為形成物權的，自事實行為成就時發生效力。因此，無人質疑停車位的初始所有權人為開發商。隨著房屋的出售，土地使用權轉移於業主，業主共有部分也隨之產生，但土地使用權是地表範圍上的權利，而地下停車庫的所有權是基於空間權而設立的，故不隨房屋出售而轉移於業主，仍歸開發商所有。我們認為其存在一定的合理性，但是也存在局限，因為目前法律上並不承認空間權為一項獨立的權利，所以，開發商利用地下的空間建造車位，僅僅是對地下空間的利用行為而已，不等於開發商對地下空間享有利用權。
（四）國家所有說
該說主要針對地下人防工程；有人將地下人防工程與地下停車位劃等號，認為地下人防工程屬於國家所有，因此地下停車位的所有權也歸於國家所有。這是不準確的，首先，地下人防工程的建設是多元化的，並非所有的都是有國家投資所建，《人民防空法》第五條規定，“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”可見，國家對個人、企事業單位組織和社會團體投資建設人防工程的立場和態度是鼓勵和支持的，但未對其權屬作出規定，僅僅明確了投資人對人防工程享有管理和收益的權利，所以我們不能想當然認為所有權就屬於國家所有，而應該推定為屬於投資者所有，這樣更有利於保護人民的財產利益和投資熱情；其次，人防工程也不能等同於地下停車位，將地下人防工程作為停車位，僅僅是地下人防工程的一種使用形式而已。