房價在數據遊戲麵前遊離
觀察
作者：郎鹹平
中國國家統計局12月9日公布的房地產開發投資數據顯示，1-11月份，中國房地產開發投資64772億元，同比（較上年同期）名義增長16.7%，增速較1-10月份提高1.3個百分點。
中國的房價為什麼降不下來？那是因為中國房價必須遵循數據遊戲的邏輯性，內在和外在因素導致房價不得不在二者之間遊離。
早在2012年3月18日，國家統計局公布了2月份中國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，雖然2月份房價整體仍呈上漲態勢，但70個大中城市中有45個城市新房價格環比下降，漲幅縮小的城市個數也明顯增多。一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價格均出現了明顯下調。
盡管如此，房屋價格仍遠超居民收入水平。房價回歸合理價位，這不僅是溫總理的期望，也是國人的心願。實際上中國房價不是“漲停”，而是“停漲”，這個現象應該怎麼理解呢？
從數據看，房價好像是不漲了，還有微跌的可能，因此政府可以說調控基本成功。可實際上，這是一個很有趣的統計數字。以北京市為例，交易量大幅下跌是沒錯，比如說去年二手房的交易量下跌了38%。房價也跌了。怎麼跌的呢？把北京郊區的通州納入進去平均統計，能不跌嗎？三環以內卻並沒怎麼跌。
想買房的人呢，就到郊區去買，比如說到通州去買，通州跌了，心裏也好過一點。市區的人呢，房價沒怎麼跌，心裏也挺好過的，因為本來就有房。看起來好像是一個皆大歡喜的局麵。
開發商更有意思，中小型開發商大量被淘汰，大型開發商卻越來越壯大。比如說，去年萬科的銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷售量和利潤也都上升了35%。房價調控變成了新一輪洗牌，讓大魚把小魚都給吃了。出現了越調控大開發商利潤越高的現象。大開發商掌控了大量的資源，是真正的利益集團。
去年，地產土地出讓金高達3.15萬億，創曆史新高。地產界有規模的收購兼並高達124宗，再加上小型的兼並以後，地產界所有的收購兼並總金額超過1500億。其結果是小魚慢慢被吃掉了，而大魚則變得更大了。這就是過去各行各業比如說做醫藥的、做礦業的、做製造業的，都跑去做房地產，而現在是大家紛紛“逃離房地產”的真正原因。
房價停漲了，有房沒房的無話可說了，大開發商賺了，地方政府殷實了，國家調控成功了，結果看起來的確很美。然而，這隻是個統計遊戲而已。我不得不重複溫總理曾經說過的：“如果按照與收入比的話，房價還遠遠沒有回歸到合理的價位。”
政府當然知道民生之事大於天，房價確實要調控。我做了一個統計，房價裏麵有12項稅跟50多項費，加在一起占到了房價的70%左右。那我請問你，誰是高房價的最大推動力？2012年房地產調控有兩個“紅線”，一個叫限購，一個叫限貸，這兩個作為現在房地產調控最核心的東西，到底成效幾何呢？
用一個所謂打壓的方式，限製買房人買房，禁止炒房人炒房未必是製勝法寶。全世界都在炒房，為什麼中國不能炒呢？美國政府給民眾最低的貸款利率鼓勵炒房，可是人家為什麼就不炒呢？這個問題的確值得我們思考和檢討：為什麼隻有中國在炒房？
房價如何才能降到合理價位啊？70%是稅費，這是剛性的，降不了；10%是最起碼的構建成本，降不了；開發商20%的利潤，也降不了。這裏麵還有很多的灰色支出，至少還要有10%的利潤，來保障它的灰色支出。所以加在一起等於90%。我們能不能突破90%這個剛性關口？