優化城市產業布局 提高新城入住比例
產經
作者：張波
當前，經濟形勢趨於平穩，二線城市和三線城市的房地產市場增速降緩，各地出現新城現象。所謂“新城”，是指某地區劃出一大片區域，建設上百棟高層住宅樓，樓房是新的，街道是新的，但卻隻有很少人入住，到了夜晚，隻有隱隱約約的路燈，樓群中一片漆黑，缺乏人氣，與“老城區”的繁華景象相去甚遠，網友也將其稱為“空城”。比如，內蒙古鄂爾多斯康巴什、鄭州鄭東新區、河南鶴壁、遼寧營口、江蘇常州、湖北十堰、昆明呈貢等地。
有人拿美國的“空城”底特律和中國的“空城”相比，筆者認為，這完全是兩種“空城”。底特律原來是美國的“汽車城”，由於美國經濟不景氣以及產業結構調整，美國的汽車產業走向衰落，工廠關閉，居民搬遷，底特律變成了一座廢棄之城。美國的“空城”是“廢城”，而我國的“空城”可都是投資上百億建成不久的新城。
導致“空城”現象的主要原因是城市產業結構布局不合理，新城配套設施、公共服務不完善和上班路程遠等。當然，房地產市場過度投機，炒房炒地現象嚴重也助推空城。新城的樓盤要麼是全部售罄，要麼是房地產商捂盤不售。全部售罄的樓盤雖然賣出了所有的房子，但是房子的持有者不是為了居住，而是為了等房價上漲時賣出，讓新買的房子閑著，基本沒有住人。
政府建設新城，本意是加快推進城市現代化建設，盡快提高人民生活水平，是想讓老百姓早日過上小康生活。在初期規劃時，設計了合理的城市布局，百姓生活區、政府辦公區、產業聚集區、休閑娛樂區等各種功能區一應俱全，相關的基礎設施配套齊備，規劃出了未來幾十年的藍圖。政府實施這個完美的計劃一般分三步：第一步，在主城區的周邊優勢地帶劃出新城區，征集土地，引入房地產商開發住宅及商業地產，建設新城；第二步，政府入駐、產業進入、居民搬入，新城變成主城區；第三步，舊城改造，老城區翻新，吸納更多村鎮居民進城，完成城鎮化，展現城市新形象。可是，在政府實施完美計劃的第二步時，遭遇房產投機者炒作，沒等政府入駐，居民搬遷，這些房產投機商憑借資本優勢，搶占房源，哄抬房價，導致政府的後續計劃無法實施，隻能讓新城變“空城”。
我國正處於社會主義經濟體製的轉型期，充分發揮市場在配置資源中主導作用的同時，政府應當根據市場配置資源的情況，製定相應政策，引導資源朝著有效配置的方向發展。如果房地產市場健康良性發展，政府不應該幹預。但是，如果“空城”頻現，房屋閑置、資源浪費，房地產開發背離了滿足人民住房需求這個根本原則，說明我們房地產市場存在製度漏洞，政府應該主動完善製度，彌補市場經濟體製不健全的漏洞。
為了治理“空城”現象，政府應通過產業承接、產業結構調整、產業重新布局，將老百姓吸引到“空城”居住，增加人員聚集度，激發生活氣息，筆者認為政府應從以下三個方麵完善製度：
第一，房屋限價出售，消除上漲預期。房屋投機者之所以敢於投入巨額資金炒房，是因為他們了解了政府的全部城鎮化計劃，賭定在這個建設新城過程中，房價必然是單邊上漲，投資風險很小，投資買房必然賺錢，買的越多越早，賺的越多。當炒房者的自有資金不足，他們就用已買房屋作為抵押，到銀行貸款，用貸出資金繼續購買房產，再抵押再貸款再購買，這樣，整個炒房杠杆逐漸放大。當政府縮緊銀根，限製貸款時，炒房者可以通過信托、理財產品、民間高利貸等方式繼續籌集資金炒房，即使利率達到百分之幾十，還是有人貸款，因為投機者賭定房價一定上漲，炒房利潤一定大於貸款利息。所以，僅通過利率和限製性貸款不一定能夠抑製房價。隻要有投資上漲預期，有利潤空間，在經濟形勢不好，沒有其它投資品種時，大量資金一定會進入房地產這個利潤穩定的市場。因此，對於局部地區，如出現“空城”的地區，當地房地產買賣製度可以適當調整。處於“空城”地區的樓盤，房屋要限價出售，比如購房在1年內不允許出售，3年內出售不得高於原購買價，3-5年期間出售，價格不能高於原價的30%（按照五年期定存利率5%，五年複利計算），這樣，投機者將資金放入銀行和投機房產的收益基本差不多，但是房產流動性低於銀行存款，部分短期炒作資金必將撤離，炒房者逐漸拋售手中積壓房源，形成房地產供給市場，擠壓房地產泡沫。