慎重購買5種二手房
真知
作者：周濟輝
近一段時間以來，“小產權房”市場又有些暗流湧動。連日來，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發文，再次強調堅決查處“小產權房”建設、銷售行為。然而，類似貪圖“小產權房”便宜、寄希望於“轉正”、蒙混過關等情況仍有出現。
其實，在二手房屋的買賣過程中，有不少類似於“小產權房”這樣會存疑問、存風險的地方，購房者都應該弄個清楚明白，避開這些“買不得”房子。
權屬不明的慎買
產權不明確的房屋是購房者首先要避開的。按照物權法規定，不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，都應依照法律規定登記，經依法登記，才發生效力；而未經登記的，則不發生效力。因此買房前，我們就要核對出賣人是否具有產權。物權法和建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》還規定，不動產權屬證書是權利人享有物權的證明，是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權的確認。因此，查明賣方提交證書的真實性也要放在首位。
同時，土地權屬不清的房屋也買不得，“小產權房”問題就是如此。根據土地管理法的規定，我國土地所有權包括兩種方式，即國家土地所有權和集體土地所有權。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民每可申請一處宅基地，農村土地不能用於非農用途，因此才說大量存在的利用農村集體土地建設的房屋對外出售的“小產權房”不受法律保護的。
違規違章的慎買
違章建築是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建築物，主要是指房屋。從違章建設人有無土地使用權的角度來講，違章建築大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋；二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規劃許可證等相關批準文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規劃部門認定為違章建築後而令其拆除或強行拆除，因此購房者購買此類房屋是沒有任何權利保障。
另外，可能被列為危房房屋也要避開。如果房屋一旦屬於危房，不但居住會有安全隱患，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等情況，做出是否屬於危房的初步判斷。進一步的，還要小心已經被列人拆遷範圍的房屋。通常情況下，被列入拆遷範圍的戶口是被凍結的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門將不予辦理過戶。如果購買了此種房屋，將會麵臨很大風險。一般情況下一兩年內將被拆遷的房子，能夠在各區的房地產交易所（中心）查到。此外，購房者還可以向所在區縣房管局的拆遷科谘詢相關情況，或者到當地派出所詢問一下這裏的戶口是否己被凍結、委托中介公司幫助查詢等等。
“聲明”缺失的慎買
房屋所有權共有是最需要多方聲明，共有意味著房屋的所有權人不是一個人，例如，夫妻共有房產、兩方或多方共同出資取得的房產、多個繼承人因繼承而共同所有的房產等，其中最典型的就是夫妻雙方婚後取得的房產屬於夫妻共同財產。在共有的狀態下，共有人對房屋均享有權利，這時如果共有人之一擅自將房屋出售，實際上是將其他共有人所占有的房產份額也進行了處分，那麼勢必將侵害其他共有人的利益。為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書麵聲明同意。否則，即使進行了處分，這種處分也是無效的。由於二手房大多是夫妻或家庭成員共同財產，購買未取得共有人同意出售的二手房會惹上麻煩。