民國不動產登記
她世界&時尚生活
作者：李開周
金庸武俠小說裏有這麼一段情節：大俠甲不服大俠乙，跟大俠乙比武，大俠乙答應了，約定用房子當賭注——假如大俠乙得勝，大俠甲就得把他在南京城裏新買的一所大house送給大俠乙。
協議達成，比武開始。大俠乙武術出眾，藝壓群雄，三招兩式就把大俠甲打得一敗塗地。大俠甲沒辦法，認賭服輸，把南京那處房產的房契乖乖地交給了大俠乙，自己灰溜溜地搬走了。
闊人豪賭，拿房子當賭注，這事兒並不稀奇。稀奇的是輸掉房子以後，大俠甲並沒有跟大俠乙過戶，直接交了房契就完事兒了。房契是什麼東西？無非就是一張購房合同，合同上寫的還是原業主大俠甲的名字，怎麼能當成大俠乙這個新業主的產權證明呢？如果大俠乙比較懂行，應該很理性地讓大俠甲陪他去趟房管局，把房本兒過戶到自己名下才對嘛！
但是古代中國並沒有房管局，也沒有房本兒，古人買賣二手房，其產權證明主要就是那張房契，如果要過戶，隻能讓房契過戶：買賣雙方重新簽一張房契，然後去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙裏作為備案就行了。
想讓房契過戶，必須得繳契稅，這個規矩從北宋一直延續到清朝末年，其中契稅稅率一直在變，最低2%（宋仁宗即位時），最高9%（康熙平三藩的時候），再加上各種各樣附加稅，最多能占購房款的16%。也就是說，你花100萬買了一套房，光過戶可能就得花掉16萬元！
為了省下這筆錢，古人買房往往並不過戶。打個比方說，小明今年把房子賣給了小強，20年後小強又把這套房子賣給了小紅，小紅又在30年後將房子倒賣給小芳，如此這般過了半個世紀，你再看房契上的業主姓名，竟然還是早已作古的小明！
房產交易不過戶，遇到購房糾紛會非常麻煩，假如小明的子孫強行霸道，找小芳要房子，小芳連個證據都拿不出來。所以從北宋到清末，曆代政府都在勸說購房者過戶，這樣做一是可以減少糾紛，二是還能增加政府的契稅收入。
問題是過了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦，檔案管理異常混亂，縣官每隔兩三年就能換一個，假如新上任的縣太爺是個糊塗蛋，是極有可能把購房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟的。存根丟了，新業主的不肖子孫再把房契弄丟了，從此無憑無據，你說房子是誰的？誰拳頭硬就是誰的！翻翻《名公書判清明集》，再翻翻《三言》、《二拍》，房產糾紛俯拾皆是，史不絕書，把父母官搞得頭大如鬥，其中關鍵原因就是交易混亂、產權不明、檔案管理太落後等緣故。
進入民國，孫中山先生為了厘清產權，減少糾紛，呼籲進行不動產登記。各地市政府先後響應孫先生的號召，紛紛在地方法院下麵設立“登記處”或者“登記局”，讓當地業主都主動去法院申報房屋位置、房屋麵積、房屋質量和房屋現值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒有產權糾紛了，再登記備案，最後發給業主一張《不動產登記證》。
1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動產登記布告，是用白話文寫的，容我抄錄如下：
“本廳自民國十一年九月一日創辦不動產登記製度，已經印發過十幾萬張傳單，對大家說明了。北京的土地房屋自庚子變亂後，關係很複雜，有補簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實在不少，一經登記處登記，權利就算是永遠確定了，什麼盜賣偽造的事情均敢保其沒有，即萬一遇到兵災水火，契據丟失，不須登報聲明，不須找鋪保補契，就可以對抗第三人。從本年4月1日起，土地房屋每價值千元，隻收一元登記費。”
這份布告向廣大市民重申了不動產登記的好處，也公布了不動產登記的收費標準：土地房屋每價值一千塊大洋，登記費隻收一塊大洋，千分之一的收費率。怎樣來確定“土地房屋價值”呢？那時候的做法特別簡單，法院不去估價，完全靠老百姓自己申報，報多少錢就是多少錢。