房地產價格波動與居民消費：文獻綜述與影響分析
商貿流通
作者：李麗娜
內容摘要：近年來，中國房地產呈現上漲態勢，逐漸成為居民最主要的財富，因而分析房地產價格波動與居民消費的關係具有實際意義。本文根據國內外相關理論，並借鑒了相關文獻，結合中國實際情況，以2007-2012年數據構建模型。實證認為中國的房價收入比、收入差距、住房金融市場等是房價上漲對居民消費影響的關鍵，而這種影響弱於發達國家，但房價上漲對消費具有刺激作用。文章提出了未來中國應構建多層次住房供給結構、健全住房金融市場等科學引導居民消費的發展路徑。
關鍵詞：房地產價格 居民消費 中國 影響程度 發展路徑
引言
投資、出口和消費是促進經濟社會發展的三大構成，對一個國家或地區經濟發展而言，消費的作用在某種程度上更為重要。長期以來，中國經濟發展和增長大多依賴於出口與投資方麵，政府雖然也采取了一些促進內需發展的政策，但推動國民經濟發展的作用不足。據國家統計局相關統計資料，2000-2011年，消費需求對GDP貢獻率由65.1%降至55.5%，投資對GDP的貢獻率由22.4%提高至48.8%。在消費需求中，居民消費占比由2000年的74.5%降至2011年的72.2%，2000年以來，經合組織（OECD）成員國的居民最終消費率平均水平一直保持在55%-57%之間。總之，中國居民最終消費率長期停留在50%以下，呈現逐年下降態勢，2000-2011年，中國居民最終消費率從46.4%下降到35.5%，不僅降速快，降幅也很突出。
相關經濟學理論認為，一個國家或地區主要影響居民消費因素為居民收入與財富存量，庇古（1943）較早提出實物資產財富效應思想，較早的研究中，學界僅限於金融資產價格對消費影響，21世紀初，學界逐漸重視房地產價格波動對於居民消費影響，此後經濟發展逐漸證實了房地產財富對消費的作用。如2001年的美國互聯網泡沫破裂，2008年美國房地產泡沫的破裂兩件事件，更佐證了房地產價格波動對居民消費的影響。
中國房地產市場發展起步較晚，1998年房改以來，房地產飛速發展，2011年商品房銷售麵積為10.99億平方米；房地產均價從1998年的2063元/m2上漲到2011年的53663元/m2；2011年，中國房地產投資額占固定資產投資的1/5。據清華大學金融研究中心統計，中國家庭資產中房地產財富占67.72%，因而房價波動對消費影響作用巨大。
根據國內外相關文獻，結合中國實際，研究房地產價格波動對消費影響，基於理論研究相對缺乏，對完善該相關理論具有重要意義。從實踐方麵分析，近年來中國對房價過快增長進行了宏觀調控政策，而房價下跌對消費的抑製與刺激內需政策相背離，進一步對此進行相關研究，在新的背景下，賦予房地產價格波動對居民消費新的解析和涵義。
相關理論解析
（一）房地產財富效應
財富效應是不考慮相關條件下，由於受貨幣餘額影響，居民消費發生的變化，解釋了貨幣財富對居民消費影響。人們的財富擁有股票、房產、存款等形式，影響居民財富因素日趨複雜，需要將財富效應的研究與分析逐步推廣到其他形式如房地產。因此，本文界定為不考慮其他因素條件下，房地產財富為房價的波動對居民消費的影響。
（二）消費函數理論
第一，凱恩斯絕對收入假說，基於1929-1933年經濟社會發展背景，凱恩斯認為短期內居民消費由居民收入決定，隨著收入的增加，邊際消費傾向呈現遞減的態勢。第二，庇古的實際餘額效應理論，認為物價是影響居民消費的因素，物價上漲幅度與可支配收入上漲幅度相同，下降了消費者資產實際價值，抑製了消費者實際消費；帕廷金認為實際餘額效應認為人們資產價值增值會刺激消費需求。第三，持久收入理論，弗裏德曼（1957）認為消費者收入由持久性和暫時性收入組成，消費者暫時性消費和暫時性收入不存在固定比率，消費者持久性消費與持久性收入存在固定比例，消費者會根據持久性收入做出當期消費決策。第四，生命周期理論，P.莫迪利安尼（Franco Modigliani）、安東（Alberto Ando）提出主流消費理論，假設消費者是完全理性的，認為在消費者處於不同的階段，邊際消費傾向不同，消費者會對消費進行合理規劃，達到最大效用。
相關文獻回顧及分析
（一）國外文獻
20世紀30年代，庇古提出資產財富效應，20世紀80年代，國外學界對房地產價格波動對消費的影響進行了理論與實證研究。
第一，房價上漲對消費的刺激作用，一是對單個對象研究，Case（1987）以二十世紀七八十年代為研究時間，以美國住房與消費為對象，認為房價上漲對居民消費具有作用，房價每上漲1%，居民消費上漲0.23%；Yoshikawa （1989）研究了日本土地價格與儲蓄之間的關係，認為上升的房價會增加有房者、無房產者的消費。Engelhardt（1996）檢驗了1984-1989年有房消費者的資產消費，中等收入消費者房地產財富效應邊際消費傾向為0.03；Nikola Dvornak（2003）以澳大利亞為研究樣本，實證結果認為房價每上漲1%，居民消費會上漲3%；Belsky等（2004）采用ECM、SCF模型及SIPP等機構數據，以美國為研究對象，認為房價每上漲10%，居民消費上漲4.5%。Bover （2005）研究了西班牙2002年的EFF數據，認為不動產價格每增長10%，居民消費增長1.5%；Carroll等（2006）研究了21世紀初美國房地產及股票市場，認為長期內房地產邊際消費傾向為0.09，短期為0.02。Kishor（2007）分析美國居民資產價格波動對消費影響，認為房地產價格波動的邊際消費傾向為0.07。二是多個研究對象對比研究，如Ludwig（2001）以16個OECD國家為對象，認為金融市場主導型國家和銀行主導型國家的房地產財富效應MPC分別是2.7和4.5；Boone （2002）認為G7國家房地產市場存在財富效應明顯，如加拿大範圍在0.045-0.08。Case（2005）以25年歐洲14個工業國家的麵板數據為研究對象，認為美國各州房價上漲1美元，消費相應增加0.6美分；Girouard（2003）實證了OECD國家住房資產MPC值，認為英國的MPC值介於0.01-0.02間，法、德不明顯。