淺談房地產項目工程全過程造價管理
企業管理
作者：唐元琳 黃麗麗
【摘要】以前我國工程造價多為“事中控製”、“事後控製”，在項目建設過程中往往把控製成本理解為目標值與實際值的比較，隻有當實際值發生偏離時才采取措施來控製造價。這種造價管理模式已經不符合當今房地產市場日益競爭的要求及需要，故引入全過程造價管理的概念，意在立足事先主動采取控製措施，從投資決策階段、設計階段、施工階段及竣工結算階段全過程控製造價。
【關鍵詞】全過程造價管理；主動控製
1.引言
全過程造價管理是指覆蓋建設工程策劃決策及建設實施各個階段的造價管理。包括以下幾個階段：前期投資決策階段，設計階段，招投標階段，施工階段及竣工結算階段。
2.前期投資決策階段
投資決策階段的工程造價是項目造價的源頭，根據項目的定位、規模、性質等合理地設定項目目標成本對項目整個投資及運行具有重要意義。以前長期以來我國工程造價主要精力放在施工階段，即審核施工圖預算及結算，這樣工程造價多為“事中、事後控製”，我們往往處於被動控製。但隨著中國經濟發展步伐的加快，房地產企業的迅速發展，我國房地產企業已經意識到了從項目投資決階段開始控製造價的重要性，紛紛均投入相當大的人力及資源整合，作出相對比較準確的目標成本，實施有效的工程成本控製。在項目可行性研究、土地獲取、規劃設計意向完成後需要編製的項目總成本，即估算成本，與實際成本之間的偏差在30%左右範圍內。
3.設計階段
項目工程造價管理的關鍵在於前期投資決策和設計階段，而在項目立項投資決策後，控製造價的關鍵就在於設計階段，這個階段的造價控製占全過程的70%-80%，故工程造價人員要密切配合設計人員協助其處理好工程技術先進性、新型材料等與經濟合理性之間的關係。
設計階段可分為初步設計階段和施工圖設計階段。在初步設計階段造價人員就應該介入，實施限額設計。例如在符合相關設計規範的前提下要嚴格按照限額設計控製鋼筋混凝土中的鋼筋含量、混凝土含量，合理的窗地比，牆地比，園林中的軟景與硬景的比例等。在項目方案設計、擴初設計完成後需要編製概算成本，與實際成本之間的偏差在20%左右範圍內。
施工圖階段造價人員也要參與圖紙優化過程中來，搜集整合其它相似或相近項目的數據資料，提出合理優化，有效降低成本。在施工圖設計完成並經評審後，需編製施工圖預算，施工圖階段的目標成本與實際成本之間的偏差在10%左右範圍內。
現在房地產開發周期都較短，故在設計階段的時間是比較短的。但是項目全局考慮，預留合理的設計及審圖時間是非常必要的，在設計階段將圖紙盡量完善，避免在施工過程中發生大量的設計變更及工程洽商，將未來可能出現的問題前置，在招標前就解決，這樣往往是節約了施工階段的時間而且對成本的控製是非常有利的。
設計單位盡量避免設計隻有唯一廠家生產的產品，選擇產品性唯一，無疑使產品缺乏了市場競爭力，從而增加了建造的成本。在機電設備、電梯、精裝修等有技術參數及品牌要求時，建議至少選擇3家及以上單位，要“貨比三家”即在滿足設計標準及效果的基礎上，盡量降低成本，使成本在可控範圍內。