提要本文借助於信息經濟學和產權理論有關知識，從容積率相關主體的角度，深入分析政府、房地產開發商、購房者三者之間的利益關係，並提出解決應對之策。
關鍵詞：容積率；相關主體；利益；博弈
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
由於我國城市化進程速度的加快，大量的土地開發推動了城市的快速發展。由此圍繞城市土地開發的相關利益爭奪越演越烈，與容積率相關的利益博弈表現得尤為突出。本文通過對容積率相關主體的利益矛盾進行分析，促使相關主體的矛盾能夠通過一係列的措施得到解決，使得各方利益趨近均衡。
一、分析前提
1、博弈假設
(1)政府、房地產開發商與購房者是容積率相關的三大利益主體，他們各自具有經濟利益目標，他們的行為都是理性的。政府不僅要追求經濟利益，還要兼顧社會利益；房地產開發商和購房者都以追求自身經濟利益最大化作為目標。
(2)政府所作出與容積率相關的決策是具有多重功能的。它不僅要達到自身的利益目標，還要保護另外兩個利益主體，更重要的是促進房地產行業平穩健康地發展。
(3)從信息經濟學角度講，政府是有關容積率政策的製定者，更多情況下是信息資源占優勢的一方；而房地產開發商往往是根據政府頒布的政策條文作出市場判斷，采取相應措施，因此房地產開發商經常是信息不完全的。
2、博弈要素
(1)政府的行為與目標。在城市發展進程中，除了對市場參與者進行規範外，還要對城市土地進行規劃編製及管理，其中尤其是容積率的限製及規定，並通過出讓、拍賣等方式進行扭轉，以獲取高額的土地使用權出讓金和更好地實現城市的建設發展為目標。
(2)房地產開發商的行為與目標。在紅線範圍內，通過提高土地利用率，充分利用容積率和建築密度，盡可能地壓低造價，多建房屋等行為，以賺取豐厚的利潤作為目標，也就是企業利潤最大化。
(3)購房者的行為與目標。俗話說：“貨比三家”。搜集信息，用合適的價格買到稱心如意的房子。
不難從三大利益主體的行為和目標中看出，它們之間是有矛盾的，如果說其中某一方利益占享更多，那麼相關的交易就可能達不成，甚至可能會影響到房地產市場的健康發展。
二、各個主體之間的利益博弈分析
城市的建設和發展是人的主體行為直接導致的結果，不管結果是好是壞都是人的主體行為的反映。倘若要解決在城市開發與建設過程中由容積率與之伴隨的其他事項帶來的社會化問題，最根本的是要解決人的主體行為所出現的問題，糾正主體的行為方式，這是由多方利益主體共同造成的結果。因此，要解決問題，弄清楚他們各自之間的關係是必要的。
1、政府與房地產開發商之間的利益博弈。從土地市場方麵講，政府和房地產開發商在土地的取得、持有、流轉、回收等環節均存在利益博弈的現象，並伴隨著土地供求雙方的設租和尋租行為的發生。由於建築容積率、建築限高等經濟指標和環境權都是建立在土地使用權的獲取基礎之上，並在土地招拍掛之前就有所限製性規定(f≤a)，因而這些經濟指標也是彌補土地成本的重要因素。
從規劃設計方麵講，政府部門現在更側重城市“以人為本”、“可持續發展”和“和諧社會”的價值觀，比方說：“宜居重慶”就是重慶市政府現今奮鬥目標之一；而房地產開發商在獲取土地之後，更側重怎麼充分利用紅線所規定的範圍，怎麼充分利用容積率，在建築高度的限製條件下，確定項目的最佳投資方案(f=b，且有b≤a)，盡可能的多建。因此，兩者所站的立足點是不一樣的，政府更側重城市健康發展和人的因素，而房地產開發商是站在自身怎麼獲取更多利潤的角度。在這種利益背道而馳和房地產市場冷熱波動的情況下，很多房地產開發商自行緩解壓力的能力有限，於是想方設法在規劃設計圖出來之前或者是開發過程中，下足“功夫”通過政府相關部門在容積率上做“文章”，也就是申請政府更改f(f=c，通常b<；c≤a)，若是政府通過審批，則對房地產開發商而言是好事；若是審批不通過，那麼接下來的項目風險可能就愈來愈大。比如，在2007年拿的高價地塊的開發商，在開發建設過程中麵臨著“麵粉比麵包貴”的危機，很多開發商把援助之手直接伸向了當地政府，當時的北京市朝陽區來廣營鄉清河鎮住宅及配套(2號地)規劃更改申請得到當地規劃部門審批，容積率指標提高，並且建築高度比原來限製“長”了20米。所以，政府通過土地出讓獲取高額的土地出讓金作為財政收入與房地產開發商的低額、盡可能地減少拿地成本是矛盾的；政府通過合理的、可持續發展的規劃設計更好地實現城市的建設與發展的目標與房地產開發商追逐更多的超額利潤的目標，兩者是矛盾的。(圖1)