有關物監管理企業的資質問題。目前的法律法規尚存在不明確的地方，那麼在司法實踐當中對於現行法律法規該如何理解和運用
2007年10月1日起實施的《物權法》，從法律層麵上對物業管理法律關係進行了規範。《物業管理條例》，《物業管理企業資質管理辦法》等下位法也根據《物權法》的規定作了相應的修改和調整。目前《北京市物業管理辦法》草案已公開征求意見完畢，即將出台。那麼，現行法規定的物業管理都有哪些模式，從事物業管理活動是否有門檻限製，應具備哪些條件，《物權法》第八十一條的規定是否意味著國家對物業管理資質的放開，由於目前相關法律法規尚未具體明確，因此在理解上容易產生誤區。本文將就上述問題展開分析和討論，並對物業管理糾紛所適用的法律規定和司法解釋進行歸納，希望能為讀者提供一些有價值的參考。
一 現行法關於“物業管理”的定義
討論物業管理有關法律問題，首先應明確現行法關於“物業管理”的定義。
修訂前的《物業管理條例》對於物業管理的定義是：業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。《物權法》的實施並未給物業管理帶來法律上的定義。《物權法》頒布之後，國務院對《物業管理條例》進行了修訂，對“物業管理”的概念作了相應修改，將其中的“物業管理企業”改稱為“物業服務企業”，突出了“服務”的理念。
2009年12月，北京市人民政府公布《北京市物業管理辦法(草案)》，麵向社會公開征求意見，該草案對於物業管理的定義是：“對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”該定義涵蓋了非由物業服務企業進行物業管理的情形。
可見，我國目前關於“物業管理”尚無法律層麵的定義，《物業管理條例》所指的“物業管理”，僅指業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，並依據合同對物業實施一係列管理活動的情形。《北京市物業管理辦法(草案)》在對物業管理進行定義時，沒有對提供物業服務的主體做出限定，其調整範圍大於《物業管理條例》。
二 《物權法》規定的三種物業管理模式
在《物權法》頒布之前，Ⅸ物業管理條例》隻規定了一種管理模式，即由業主委員會同業主大會選聘的物業管理企業簽訂《物業管理合同》，由具有相應資質的物業管理企業進行物業管理。
《物權法》對物業管理模式進行了擴展，《物權法》第八十一條第一款規定：“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”該條規定列出了三種物業管理模式：1、由業主自行管理；2、委托物業服務企業進行管理；3、委托“其他管理人”進行管理。
然而，《物權法》並未對業主自行管理和委托其他管理人進行管理的模式進行具體說明。修訂後的《物業管理條例》也沒有將業主白行管理以及委托其他管理人進行物業管理這兩種新的物業管理模式納入調整範圍，這就給人們全麵理解《物權法》所規定的三種物業管理模式帶來一定困難。
實際上，對於前兩種物業管理模式，比較容易理解：由業主自行管理，是指由業委會或業主大會直接組織、聘請有關人員或委托專業服務企業對小區物業進行管理的模式；第二種管理模式是傳統的物業管理模式，即委托具有相應資質的物業服務企業進行物業管理，對於這種模式，目前有著較為完善的法律規範體係。就北京地區來講，《物業管理條例》、《物業服務企業資質管理辦法》、《北京市物業管理招標投標辦法》、《北京市物業服務企業資質動態監督管理暫行辦法》、《關於外地企業來京開展物業管理經營活動進行資質審核有關問題的通知》等一係列的規範性文件，對物業服務企業從資質審核、市場競爭、動態監管等各方麵進行著調整和規範。隻是對於第三種管理模式，即委托“其他管理人”管理的情形，由於法律法規尚無統一規定，理論、司法實踐當中眾說紛紜，則較難理解和解釋。本文後麵將對“其他管理人”的問題繼續討論。
三、成為物業服務企業的條件
根據《物業管理條例》的規定，物業服務企業從事物業管理活動的基本條件是：1、具有獨立的法人資格。因此，個人獨資企業、合夥企業不能登記為物業服務企業，以物業服務企業的名義從事物業管理服務；2、取得相應的物業管理資質。是指原建設部於2004年3月17日發布，2007年11月26日修改的Ⅸ物業管理企業資質管理辦法》，該辦法將物業服務企業分為三個資質等級，並以麵積為標準，規定了每個資質等級可提供物業管理服務的範圍。
從上述規定可以看出，物業服務企業資質屬行政許可事項，該行政許可由《物業管理條例》設定，由國務院建設行政主管部門規定具體管理辦法。根據《物業管理條例》的規定，未取得相應資質及從事物業管理活動的，將會受到“沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款”的行政處罰，給業主造成損失的，還要依法承擔賠償責任。