三四線城市房價泡沫破裂 下一個鄂爾多斯會是誰
財品
作者：王奇
《投資與理財》在2 0 13 年1月1日刊中曾說，2013年三四線城市房價上漲空間有限。但從目前的情況看，它可能遠比預測的糟糕。歲末年初，房地產市場又曝出遼寧營口樓市出現了類似鄂爾多斯的情況，大量的空置房和房價打折成為事件的焦點。
在三四線城市不斷曝出房價下跌的情況下，誰會成為下一個鄂爾多斯？
多個城市房價下跌
因大量新樓盤閑置而被稱為“鬼城”的鄂爾多斯，在2012年三季度被爆出房產價格大跌，最低跌至每平米3000元。這不隻是中國三四線城市樓市的一個個案，更代表了一批在這些年“地產大躍進”的三四線城市的樓市。
繼鄂爾多斯之後，三四線城市房價就像推倒多米諾骨牌一樣，引發一連串連鎖反應，多個城市房價出現大幅下跌。
作為這些年房地產突飛猛進代表的海南，近日也出現了多個城市房價跳水現象。從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發商開始以低價衝擊市場的新開盤項目，在售老盤甚至以6.4折價格“跳水”。雖然不能說是整體趨勢，但引發的房價下跌征兆不容忽視。
同樣，有數據顯示，以炒房出名的溫州，2012年前11月市區商品住房銷售均價26734元/平方米，同比下跌8000餘元，幅度達23%。
過度開發的惡果
仔細回顧這些城市房產開發曆程就會發現，在有充足土地供應的情況下，過度開發導致的樓市供大於求，是房價下跌的最直接原因。
以河北邯鄲為例，它是一個典型的三線城市，但當地房地產泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。按照中國人均居住麵積31.6平方米計算，邯鄲在售與預售樓盤至少可以容納105萬人。而樂觀估計，當地非農人口也不足160萬人。
看來，需要三分之二的非農人口都搬進去，才能消化邯鄲市目前房地產市場容量。
在各地轟轟烈烈的“造城”運動中，貴陽的超級大盤給所有人留下了深刻印象。據不完全統計，貴陽目前建築麵積400萬平方米以上的樓盤有14個，800萬平方米以上的有9個，1000萬平方米以上的有6個，2000萬平方米以上的1個。其中，規劃用地5000餘畝、總建築麵積1830萬平方米的超大樓盤花果園，規劃居住人口就達35萬人。超級大盤的開發，導致2012年貴陽房價同比下降11.2%。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌指出：“在調控初期，包括大型房企在內的投資資金開始向三四線城市轉移。然而，隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續傳出了投資增長減速、潛在需求逐漸減弱等信號，這些城市的土地供應規模偏大，可供應商品房的庫存較高。”
房企在三四線城市銷量的下降，最直接地說明了市場冷清。保利地產董事長餘英最近在微博上說，一線城市是房企必爭之地，2012年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。
城鎮化能否成為救命稻草
一些布局三四線中小城市或城鎮的房企，把最後的僥幸放在了十八大提出的城鎮化上。那麼，城鎮化能否成為他們的救命稻草呢？