正文 房地產企業財務風險的特點與防範(1 / 2)

房地產企業財務風險的特點與防範

財務分析

作者:邵學君

【摘要】房地產業是一項投資大、收益高的行業,但是由於其生產和銷售上的局限性,導致了其資金回籠慢、生產周期長,再加上國家政策、市場需求的影響,房地產業在經營的過程中就需要麵對極大的風險,因此房地產業應當正確樹立其風險意識,並有針對性地采取防範措施。作者將在本文中就房地產業財務風險的成因及特點做出分析,並針對性地提出一些防範對策。

【關鍵詞】房地產 資金管理 財務風險 防範措施

一、前言

房地產企業主要的工作內容是房地產的開發以及房屋的銷售,在其工作進行的過程中由於在公司的財務、組織構成以及銷售等領域存在著大量的不確定因素,這些不確定因素最終導致了房地產業在財務方麵風險的產生。通過對於房地產業風險的成因及特點的了解,經營者便可以有針對性地采取措施來減小風險的發生,從而增大企業的收益。

二、財務風險的成因及特點

房地產從開發到銷售期間,企業的資金、政策、組織結構、產品的質量、購買者的心裏偏向、市場的供求關係、政府的宏觀調控等不確定因素都會對其收益產生影響,從而給房地產業的運作帶來風險。

(一)房地產業資本運作周期產生的風險

房地產的產品開發需要大量的時間,從前期的可行性分析、到產品的規劃設計,然後還需要經曆征地、拆遷、建築施工、相關設施的建設與安裝直到產品銷售等一係列的步驟之後才能完成全部工序。而房地產的運作周期越長可能產生的不確定因素就會越多,所造成的風險也相應增大。第一,各種能對房地產形成影響的因素會隨著時間的推移而不斷發生變化,如果房地產的運作周期變長,在這段時間內房地產投入與產出的對比就有可能發生變化,從而給企業的收入帶來風險。比如國家在房地產企業資本運作的過程中進行了宏觀調控,提高了土地的價格或者增大銀行的貸款利率,這些將會大大增加房地產的投入成本,提高企業的先期投入,為企業的資本運作帶來風險;第二,由於國民收入水平的提高,人們對房屋在居住之外的需求開始加大,在選購房屋的時候逐漸將更多的目光聚焦在房屋的質量上,房屋的外形、保溫、隔熱、采光、供水、供暖、周邊的交通、綠化等,日漸成為居民們選購房屋時考慮的因素。這就使得房地產企業不得不加快自身前進的步伐,在進行房地產開發的時候綜合考慮多方麵因素。較長的房地產運作周期會造成房地產企業所考慮的因素產生一定程度上的滯後,從而滿足不了人們對於房屋的需求,這將為房地產企業的財務運作造成風險。

(二)房地產業成品的特點及其產生的風險

房屋與土地的天然特性決定了它們無法被輕易挪動,這導致了房屋在建成之後一般將在同一位置長期存留,而由於經濟、人文、發展情況等因素的影響,在經曆一段時間的發展之後,在一塊特定的區域內就比較容易形成房屋的區域性特色。大到國家與國家之間,小到城市與城市之間,甚至相同城市內的不同地區都會形成各自的特色,為此,房地產企業在進行投資的過程中就需要考慮不同地區的發展前景。不同地區間的經濟、交通以及社會環境等因素對房屋價格的定立有著較大的影響,並且這些因素還具有複雜多變性,這就使得房地產商在進行房產投資的同時,必須麵對地區發展的不確定性所產生的風險。與一般的行業對比,房地產業的單體商品價值較大,銷售周期長,隨著土地價值、建築的投入以及房屋銷售價格的變動,房地產商所付出的成本也在發生著變化。也就是說隨著市場的變動,房地產業的資本也將受其影響,出現一定的波動。

(三)房地產資金的運作及其產生的風險

房地產業進行運作的每一個階段都對資金的輸入有很大的要求,企業需要持續為工程注入足夠的資金才能保證房地產開發過程的順利進行。在房地產的開發初期,房地產企業注入的資金不到總需求量的三分之一,為了後期工作的開展,房地產企業就需要進行大量的融資,而資金的來源主要依賴於銀行、信貸機構乃至房屋的預售款。房地產企業這樣的資金運作方式使其出現了極大的負債率,這為房地產企業的財務帶來了巨大的風險。

(四)房地產業的結構形式及其產生的風險

許多房地產公司出於分工方便的目的,為各個項目組建了單獨的子公司或下屬分公司,這在一定程度上為公司的管理帶來了實際收益,但是也為公司的管理埋下了隱患。項目分公司屬於總公司在某一範圍內的代理人,但是由於區域性的差異以及信息傳導過程中存在的時間差,使得總公司在一定程度上無法對分公司的實際信息進行準確的把握,這在很大程度上減弱了總公司對分公司的掌控。在這種情況下,總公司的營銷策略以及財務管理在分公司處無法得到充分的貫徹實施,從而對企業的實際收益造成很大的影響。

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