房地產企業稅收籌劃
財經縱橫
作者：李曉琳
摘要：稅收籌劃作為企業財務管理的重要組成部分，能夠幫助企業最大程度的降低涉稅風險，增加企業的經濟效益，實現企業利潤最大化，增強企業的核心競爭力。本文按照現行稅製中涉及房地產企業的主要稅種的籌劃途徑一一展開探討，以期對房地產企業的稅收籌劃有所幫助。
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
稅收籌劃指的是納稅企業在法律規定的範圍內，為了減少不必要的納稅支出，減輕企業負擔，謀求最大限度的納稅利益，實現企業稅後利潤最大化而采取的一種對投資、籌資、經營、理財等活動進行事先安排或籌劃的經營策略。稅收籌劃是企業經濟活動中的重要內容。
房地產業作為國民經濟的支柱產業，是國家財政收入的重要來源。在市場經濟體製不斷完善的大背景下，稅收籌劃將是房地產經營企業的重要經濟管理活動。為了不在激烈的競爭中被淘汰出局，房地產企業要充分利用現有資源，在開發過程中合理利用資金，有計劃的進行稅收籌劃安排，增強企業的競爭能力。目前國家對於房地產行業采取了宏觀調控措施，房地產企業資金來源受到限製，隨著市場觀望氣氛上升，房地產成交量逐漸減小，房地產企業資金緊張情況進一步加劇，在這種情況下，通過合理方式進行稅收籌劃來減少稅負支出就顯得非常重要。筆者根據自己多年從業經驗，就房地產企業稅收籌劃談談自己的認識。
一、房地產企業營業稅的稅收籌劃
營業稅的特點是按照流轉次數的多少來進行繳稅，流轉次數越多，所繳納的稅款就越多。所以，房地產企業應盡量減少流轉環節。此外，納稅企業可以選擇合理的建房方式來達到節稅目的。比如合作雙方可以通過交換土地使用權與房屋所有權來合作建房，此時的稅種分別為轉讓無形資產稅與銷售不動產稅；假若雙方分別以土地使用權、貨幣資金出資，成立合資企業，則交易雙方就都不用繳納稅負了。
二、房地產企業契稅的稅收籌劃
我國稅法中明確規定：“企業依照法律規定、合同約定分別設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。”根據這條法律，倘若一個房地產公司采取新設立分公司方式分立，並且將新設立的分公司注冊資本按照股份比例分給原股東，則分立公司和被分立公司之間的經濟活動如派生方承受原企業土地、房屋權屬就能夠免征契稅。
三、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃
在房地產企業所有稅費中，土地增值稅占有較大比重，目前房地產企業的土地增值稅的繳納方式為清算製。通過合理的土地增值稅稅務籌劃能夠有效降低企業稅負。具體說有以下途徑：
第一是可以利用利息費用進行籌劃。假如企業籌資方式主要為負債，利息費用所占比重較大，那麼要提供金融機構貸款證明，把利息費用計入房地產開發費用據實扣除；假如企業籌資方式主要為權益資本籌資，利息費用較少，不用計入應分攤的利息，按照兩項合計數的百分之十計算扣除。目前由於宏觀調控，房地產企業貸款額度較小，假如貸款利息小於取得土地使用支付額與房地產開發成本之和的百分之五，就要選擇按照上述兩項之和的百分之十計算扣除來增加項目的扣除額，減少增值額，從而減少增值稅。