房地產市場對消費影響的微觀分析
產業經濟
作者：傅玉花
摘要：與快速上漲的住房價格和住房投資相比，居民消費增長較為平緩，消費需求長期不足，占國民生產總值比率下降，經濟結構失衡現象突出，房地產市場已經對居民消費產生了重大影響，本文擬從微觀方麵，即消費者和金融部門兩個方麵對此進行探討。
關鍵詞：房地產市場；消費；財富效應；擠出效應
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）07-0-01
一、財富效應和擠出效應
討論房地產市場對消費的影響，必須首先明確財務效應和擠出效應。
財富效應，又稱真實餘額效應或庇古效應，是指在其他條件相同而價格水平下降時，或者貨幣供給增加而價格水平不變時，真實貨幣餘額的變化將會在總消費需求方麵引起變動。將財富效應引申到資產市場尤其是房地產市場時，是指由於房地產價格變化導致房地產所有者財富變化，其所擁有的資產組合價值增加或減少，進而影響短期邊際消費傾向，造成的消費需求的變動。
當房地產價格上漲時，其在產生財富效應的同時，也可能會產生擠出效應，可將其歸納為以下三方麵：(1)替代效應。當住房價格上漲時，未擁有住房的家庭會預期未來必須花費更多資金用於購房，因此將被迫增加儲蓄；正在購買住房的家庭則直接付出了更多的現金或是背負更多的債務。這都將導致居民消費的減少，即所謂住房投資對消費的替代。(2)預算約束效應。對於租房者來說，住房價格上漲的同時，房屋所有者為平衡房屋出售與出租之間的收益，會將房租隨之提升，從而租房者被迫支付更高的房租，預算約束較房價上漲前緊張，當期個人消費隨之減少。(3)流動性約束效應。流動性約束效應與金融係統對房地產信貸的支持有關。對於未擁有住房的居民來說，如果房價上漲，消費者所尋求的住房按揭貸款將進一步增加。如果金融部門不能滿足此需求，則居民受到流動性約束的影響，隻能緊縮其他消費開支。
二、居民收入的影響
財富效應僅能影響到擁有住房的家庭，不擁有住房的家庭則受到擠出效應影響。但實際上，即便是擁有住房的家庭，其受財富效應的影響也是受到製約的。國民經濟核算中，住房被歸類為投資品，但在現實中，尤其在中國，其對家庭的重要性卻近似於必需消費品。當僅有一套住房時，家庭不會將其出售或出租，換言之，即使房價上漲，居民也不能從中獲得收益，從而財富效應無法實現。那麼，隻有那些擁有多套住房的家庭，才可能實現財富效應。顯然，一個家庭擁有住房的多少，與其家庭財富總量相關。較為富裕的家庭可能擁有多套住房，經濟狀況較差的家庭通常隻有一套住房甚至沒有住房。但由於住房在中國通常被視為家庭必需品存在，沒有住房的家庭仍需進行儲蓄以購買住房，已擁有住房的家庭往往會進行儲蓄幫助尚缺乏經濟實力的子女購買住房，則這些家庭將被迫放棄一部分消費，這就形成了住房投資對消費的擠出。