投資性房地產會計核算存在問題及解決對策
財會研究
作者：黃麗波
摘要：隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產行業的發展也是人們關注的要點。本文通過闡述房地產行業快速發展中，投資性房地產會計核算確定的固定資產、開發產品計無形資產，這更有助於操作與理解投資性房地產的會計處理，不過，也存在一些問題，對存在的問題進行改善及采取解決的措施。
關鍵詞：投資性房地產 會計核算 公允價值 稅收籌劃 問題 措施
經濟的發展伴隨著房地產業的飛快發展，根據這幾年來，很多企業投資房地產行業主要是為了保證資金的保值保增，在當今社會是存在的。根據我國投資房產規定，明確投資房地產的適用條件及適用範圍，目前，投資性房地產的會計核算方麵仍然存在一些不可避免的問題，需要有關部門的協調，采取積極有效的措施。
一、投資性房地產會計核算存在不足點
第一，公允計量問題在房地產中顯得比較明顯，企業在房地產進性投資中，就要進行有效的評估。在評估的過程中，如果采用公允價值的核算模式，計在資產負債中，被納入盈利總額計算，是投資性房地產公允價值變動的產生收益，但事實上沒能達到這樣的效果。在這樣的情況下，如果市場出現房價波動，會對房地產投資企業帶來不良的影響。另一方麵，選用公允價值核算中，從一定程度上來講，會給企業帶來空前的盈利，從這些也會影響財務報表的科學性與準確性。
企業固定資產也是投資性房地產在會計核算中的一種形式，在管理投資性房地產中，投資性房地產對於其它項目業務收入及產生一切損益事項目進行一起核算。根據我國會計準則規定指出，固定資產的虧損及盈利與其它項目收入合在一起核算。所以，會計工作人員在操作賬務的過程中產生的誤差是不可避免的，達到準確無誤的效果是比較困難的。
第二，轉換計量問題也是投資性房地產的一種形式。一般情況下，會選用轉換的形式來達到企業的益利。原因是房地產的用途也發生了很大的改變，需要重新設計進行轉換。一般投資性房地產和其他資產采用的成本計量法會比較多一點。不過這種轉換法也會存在有一種缺點，它隻能轉換相對應的項目。對於投資房地產中，進行轉換時，會造成資金流動的變動和當期存在的損益項目。從而嚴重的影響了企業的經濟利益。
第三，投資性房地產企業稅收籌劃存在的問題。一方麵，有些房地產企業將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認為是偷稅、漏稅的方式之一，進而采取了不法的方式進行稅收籌劃。另一方麵，有些房地產企業隻是較為單一地從年度稅負最低的角度進行稅收籌劃方案設計，而忽略本年度稅收籌劃方案對其他年度的影響，最終使得企業的總稅負不但沒有降低，而且還有所增加。
財務核算不規範 ：一是建賬不規範。有些房地產企業當前會計科目設置沒有嚴格按照國家規定進行設置，使得會計核算程序不規範，存在一定的漏洞，這難以為企業進行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產企業在財務管理中對於國家會計製度執行不嚴格，房地產企業的當期收入不能及時確認，使得稅收申報總是往後拖延。比如，對當期收取的商品房定金，不做預收賬款處理，存在一定的違規現象。三是發票管理不規範。還有的房地產企業沒有及時向客戶出示商品房預收款的收據，將預收款掛在企業內部往來的賬麵上，將全部款項收齊之後，才開具專門的房地產專用發票，這使得公司在進行稅收申報時，也麵臨著一定的困難。
核算企業所得稅的問題。稅法規定除壞賬準備可按一定比例計提並在稅前抵扣外，其他按照市值或可回收淨值計提的資產減值準備均不可抵扣。同理，投資性房地產因按照公允價值計量產生的評估收益也應該從當期利潤中扣除。如果投資性房地產已提取了相應的減值準備，在確認所得時，由於企業提取的減值準備不得在稅前扣除，其在提取的當期已經調整了應納稅所得額，如果用公允價值減去賬麵價值，這對減值部分會造成重複計稅，因此，納稅企業隻需按照投資性房地產公允價值扣除原賬麵餘額的差額確認當期納稅所得。但從我國房地產業長遠發展來看，投資性房地產在經過數年後的價值不僅高於其賬麵淨值，而且還可能高出其賬麵原值數倍，甚至數十倍。因此，稅法可以參照投資性房地產會計準則作相應修改，以資產公允價值作為計稅基礎，不計提折舊或進行攤銷，因為會計在確認公允價值時已考慮資產減值、折舊攤銷因素，對資產增值部分全額征收企業所得稅。但目前我國還沒有普遍建立起房地產評估製度，而且法定的評估機構很少。對房地產也沒有嚴格的注冊登記製度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會， 而稅務機關對此又無法查實。