世界發達國家為了發展房地產，主要通過各類房地產金融機構融通房地產資金，拓寬房地產籌資的主渠道。其中，金融機構貸款是房地產資金的非自有資金的主要來源，而房地產抵押貸款作為一種特殊的擔保貸款，是目前各發達國家普遍采用的主要貸款形式。本章首先將對房地產抵押貸款的種類、特點及作用作簡單概述，然後結合我國的房地產抵押貸款發展情況，重點介紹商業銀行住房抵押貸款和政策性住房貸款（住房公積金）的運作。隨著我國房地產業近幾年的高速增長，住房抵押貸款市場的許多潛在風險也不斷積聚和顯現，本章將就這一問題做初步的探討，並從完善和健康發展中國房地產抵押貸款市場的角度，借鑒發達國家的先進經驗，以發展住房抵押貸款保險和住房儲蓄銀行業務為重點，提出我國房地產抵押貸款市場的發展構想和創新思路。
房地產抵押貸款概述
一、房地產抵押貸款及其種類
1．房地產抵押貸款
房地產抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。抵押物擔保的範圍包括銀行房地產抵押貸款的本金、利息和實現抵押物抵押權的費用及抵押合同約定的其他內容。房地產抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產，受押房地產的貸款銀行作為抵押權人有權在抵押期間對抵押物進行必要的監督和檢查。在貸款債務履行期屆滿，貸款人未清償貸款本金和利息的，貸款銀行可以與借款人協議以抵押的房地產折價或拍賣、變賣該抵押物所得的價款償還貸款本金和利息；協議不成的，貸款銀行可以向法院提起訴訟，通過法律途徑清償貸款銀行的債權。
設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法處分該房地產後，應當從處分所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，貸款銀行方可優先受償。
抵押的房地產折價或者拍賣、變賣後，其可用於清償的價款超過貸款銀行債權數額的部分歸借款人所有，不足部分由借款人清償。
2．房地產抵押貸款的種類
房地產抵押貸款按不同的分類標準可劃分成多種類型。
（1）按貸款對象分類，主要有：
①企事業法人房地產抵押貸款。這是貸款銀行向實行獨立經濟核算並能承擔經濟責任和民事責任，符合房地產抵押貸款條件的企事業法人發放的房地產抵押貸款。
②個人房地產抵押貸款。這是貸款銀行向符合房地產抵押貸款條件規定的個人發放的房地產抵押貸款。
（2）按貸款用途分類，主要有：
①房屋開發抵押貸款。房屋開發抵押貸款是指貸款銀行以房地產開發經營企業擬開發土地的土地使用權作抵押而發放的貸款。房屋開發抵押貸款和土地開發抵押貸款又稱房地產建設貸款。
②購房抵押貸款。購房抵押貸款是指貸款銀行以上述企事業法人和個人所購房屋作抵押而發放的貸款，包括職工住房抵押貸款、商品房抵押貸款等。
③其他用途的房地產抵押貸款。它是指貸款銀行所發放的不是適用於所抵押房地產的開發建設和購買的貸款，而是用於其他生產性或消費性貸款的抵押。
（3）按貸款利率確定方式和計息方法分類，主要有：
①固定利率房地產抵押貸款。這一抵押貸款的主要特色是在固定利率條件下，定期、定額還本。也就是在貸款後，每期（通常為一個月），借方除了按一定利率繳還貸款利息外，還須定額攤還本金。
②浮動利率房地產抵押貸款。這一抵押貸款允許貸款利率能在短期內（每半年或1年）隨利率上升壓力而作相應調整。
③可調利率房地產抵押貸款。即可根據資金市場供需情況調整貸款利率的房地產抵押貸款。
上述三種貸款在具體計息上有複利計息和單利計息之分，還款方式有固定還本和固定付款等之分，有關的詳細內容將在下節予以介紹。
二、房地產抵押貸款的基本特征
房地產抵押貸款的基本特征是指房地產抵押貸款的本質屬性，這是它與其他貸款的區別所在。房地產抵押貸款有以下三個基本特征。
1．以抵押為前提建立的貸款關係
從融通資金的方式來說，抵押貸款是以抵押物的抵押為前提而建立起來的一種貸款關係，其他貸款關係則不以抵押物的抵押作為前提。抵押貸款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款，是一種依據貸款項目的風險程度和抵押物價值評估發放的貸款。與抵押貸款不同，保證貸款是主要以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證或者連帶責任保證為前提而發放的貸款；質押貸款則是按一定的質押方式經借款人或第三人動產或權利作為質物發放的貸款。