房地產企業在開發項目時麵臨的首要問題就是資金籌措，這是由房地產行業的經營特點決定的。一般而言，房地產企業的項目融資能力在很大程度上決定著該企業的競爭力，也關係著企業能否持續發展。本章在闡述房地產項目融資的基本概念和特點的基礎上，進一步分析了項目融資的決策程序和決策方法；同時，還考察了項目融資的結構優化和風險控製等一係列問題，使讀者對房地產企業的融資理論和實務操作有進一步的認識。
房地產項目投融資概述
一、房地產項目融資的必要性分析
房地產行業的經營特點突出表現在資金投入量大、投資回收期長等方麵，因此任何一家房地產企業要想在競爭激烈的房地產市場中生存發展，必須具備強大的籌集資金的能力。現代社會，大型房地產項目動輒投資數十億元人民幣，即使資本實力雄厚的房地產行業龍頭公司也往往麵臨資金緊缺周轉困難的局麵，因此如何經濟有效地籌措使用資金已經成為房地產開發商的首要工作。從實踐活動來看，房地產項目融資不但促進了房地產的開發建設，有利於房地產市場的持續繁榮，而且改善了居民住房條件，在宏觀層麵上也拉動了內需，對我國國民經濟的整體推動作用相當明顯。
二、房地產項目融資的概念及特點
所謂房地產項目融資是指房地產開發企業為了建設某一項目，確保其順利進行並產生合理的利潤而設立項目部或項目公司，然後以該項目的未來現金流作為主要還款來源，以項目本身的資產作為貸款主要保障的融通資金的活動。實質上，房地產項目融資就是項目參與各方經充分論證和協商後，以該項目的潛在經濟價值為基礎吸納利用社會資金的行為房地產項目融資的特點和基本原則：房地產項目融資的資金提供方收益在很大程度上取決項目本身的可行性，從這一角度來看，項目導向是房地產項目融資的一大特點；同時通過與金融機構和法律保險等中介組織的協商在項目參與主體之間實現了令人滿意的項目風險分配，項目的不同運行階段中的各種性質的風險都有可能通過合理的融資結構設計進行分散。
提供融資的機構對項目的發起人沒有完全追索權，即有限追索原則，指貸款人隻在某一特定時間或協議的規定範圍內對項目借款人進行追索。這是設計項目融資要達成的一個重大目的。具體來說，融資協議中追索的形式和程度取決於貸款機構對項目風險的評級和項目融資結構的安排，同時也與項目發起人的財務狀況、資信等級、技術經驗、管理能力等因素有密切關係。這意味著房地產開發公司的風險和可能損失得到一定的控製，但同時對資金提供方而言就不太有利。
房地產項目融資的參與者包括項目投資者（即項目發起人，有可能是單一的公司，也可以是多家公司組成的聯合體）、貸款機構即提供融資的銀行和其他金融組織和項目建築承包公司、保險公司、項目購買者、原材料供應商及項目完工後的運營商等。項目融資的參與主體非常複雜，相關經濟利益與法律責任的協調界定難度很大，這既是房地產項目融資的一大特點，同時也是項目風險形成的誘因之一。
三、房地產企業項目融資資金來源
房地產開發企業項目融資金來源一般分為以下六種：企業自有資金、銀行等金融機構貸款、證券市場融資、杠杆租賃融資、預售樓盤、合作開發（開發商與開發商間的合作；開發商與工程承包商之間的合作）。
1.企業資金
房地產開發企業進行項目開發時，必須擁有一定數額的自有資金（現金和現金等價物），這筆資金實質上是項目融資的基礎。房地產開發企業投入適量資金，可以提高項目的承受風險的能力，同時也使提供項目貸款的金融機構獲得了一定程度的安全保障，銀行隻有在確信房地產開發企業具備雄厚資金實力的前提下，才會考慮發放項目貸款。在項目中企業自有資金投入越多，貸款銀行的風險就越少，因為充足的自有資金為不同性質的風險提供了資金保障。
2.房地產貸款
房地產開發企業為了建設項目向銀行等金融機構借入資金，形成房地產貸款。房地產貸款是房地產企業籌集資金的重要手段。從我國央行信貸政策的鬆緊對房地產行業的顯著影響來看，貸款是房地產企業的主要融資手段。房地產貸款基本種類包括信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。信用貸款即指銀行根據企業的資信等級發放的貸款；擔保貸款指銀行等機構憑借第三方擔保向借款人發放的貸款；抵押貸款指銀行向企業或個人發放貸時，將其房地產或有價值的其他資產向銀行抵押，作為償還保證而獲得的貸款。從貸款的還款期限長短不同，可分為短期借款和長期借款。短期借款一般指必須在一年內償還，主要用於房地產開發企業短期資金周轉目的的貸款。長期借款一般償還期限都在一年以上，涉及個別大型項目時，房地產開發企業簽訂的貸款期限長達5-7年。短期借款與長期借款的利息成本有很大差別，對房地產開發商進行項目融資預算有很重要的影響。一般來說，短期貸款利率較高，發放貸款條件卻較寬鬆。