一般來說，房地產投資是一個資金高度密集的行業，大多數房地產開發公司都必須通過一定的渠道融資，進行負債經營，亦稱作財務杠杆投資。財務杠杆就是某一經濟行為主體利用借入資金來彌補自有資金的不足並實施完成大型投資項目的方法。通常借入資金所占資本總額比重越大，杠杆作用也越明顯，當然這個融資比例並非越高越好，企業應當密切注意其變化幅度可能產生的風險。財務杠杆的作用分為三類：第一類為積極（正）的杠杆作用，這意味著借款方能夠在還本付息後實現滿意合理的投資報酬率，融資的利息成本要小於融資活動產生的收益；第二類為反向（負）的杠杆作用，在這種情形下，融資企業在借款後資本報酬率反而下降，還不如隻依靠自有資金來投資的效果；第三類為中性（零）杠杆作用，即指企業借入資金的成本和帶來的收益相等的情況。
2.財務杠杆的優點與缺點
房地產開發企業的負債率上升時，杠杆作用的風險水平也會同時增大。通過財務杠杆原理實施項目融資的優點有以下幾方麵：確保在自有資金嚴重短缺的情況下計劃中的項目正常施工，如果籌集到的資金非常充裕，項目進展的速度則會大大加快；同時杠杆融資提高了資金效率，節約了項目開發時間，給開發商創造了贏得市場份額的好機會。不過，我們也必須認識到債務融資也存在一些缺點：當債務融資比例提高到一定程度時，房地產開發企業麵臨由於利率和償債能力變化而導致的財務風險；房地產企業資產負債率越高，資信評級就越低，在資本市場的融資困難必然增加，這已為近年來，證券市場中房地產上市公司再融資計劃總是受挫的窘迫現象所證實。
二、房地產開發項目的融資程序與貸款安排
1.房地產項目融資的一般程序
由於房地產項目開發是一項極其複雜的係統性工程，參與各方收益存在較大不確定性，因此不論是開發商、金融機構還是相關中介組織都要對選定的項目進行嚴格的論證並做出財務分析和市場預測，盡最大可能減少控製風險，做出正確決策。下麵我們將對項目融資的一般程序展開詳細的分析。
房地產項目融資工作的前提是房地產開發商要對整個項目的立項、考證、建設及銷售前景做出科學估計和預測。首先，房地產開發商應起草初步的項目計劃書，這表明開發商具備潛在的開發該項目的意願，希望項目能被政府相關部門有所了解並得到其批示與回複。這是因為大型項目如得不到政府的允許、鼓勵和支持，項目融資很難成功。項目的初步計劃書一般就以下幾方麵做出大致估測：項目開發的必要性、建設地點和規模的大致設想、項目建設的合作單位和中介組織的選擇、項目投融資的初步計劃和可能產生的經濟效益和社會效益。然後，房地產開發商要做出項目可行性報告。房地產開發商進行項目融資的基本前提即為金融機構確定在現行土地價格和建設、融資費用的條件製約下，該項目是否具備商業可行性。其內容應盡可能涵蓋以下幾方麵：項目的技術難度和成本收益測算，其中技術因素主要集中在建築承包商的施工水平、管理能力及設備材料的先進性上，而成本收益測算更是項目可行與否的關鍵標準；考慮政策因素對融資成本地和市場需求的影響；項目是否符合城市規劃整體戰略和公共基礎設施的承受能力。
在做好上述工作的同時，房地產開發企業要馬上向相關土地管理機構提交用地申請，然後開發商必須就項目開發的規模、方式及投融資計劃等一係列相關信息上報主管職能部門審批，在獲得土地及整個項目計劃被正式批準後，項目工程才進入建造階段。
2.房地產項目開發的融資機構選擇與貸款條件分析
（1）房地產項目開發的融資機構選擇。房地產開發商在融資實踐中會麵對各種不同的金融機構，他們通常會仔細考察其在行業｀內的融資經驗和資本實力，以此做出選擇。一般規模的房地產項目僅需一家銀行即可滿足開發商的籌資目的，但對於大型項目而言，單個銀行即無實力又不願意承擔太大風險，融資活動最好由銀團貸款這種聯合體來實施。所謂銀團貸款是指以一家或幾家銀行牽頭，聯合若幹家銀行共同合作組建利益與責任的共同體，並簽署共同融資協議為一家房地產開發公司提供融資服務的銀行業務。在融資實踐中，銀團內部一般都有較清晰的架構：牽頭行、參加行、代理行。其中牽頭行是指為滿足借款人的融資需求，進行銀團貸款的整體資金安排的主要銀行，對銀團有較大的影響力及引導作用；參加行是指承擔較小份額的銀團貸款的銀行，根據資金份額數量的不同，通常參加行被劃分為不同層次，相應的表決權也不一樣；代理行是指負責管理銀團貸款協議的生效確認、收費、付款的管理，並接收借款人的各種通知及申請，然後根據銀團貸款協議授權進行審核及恢複或提交給整個銀團審議表決。這種製度安排有明顯的優點，即開發商可獲得大額長期融資，籌資社會化程度高，投資風險得到有效的釋放。開發商還可以充分利用銀行同業間的競爭關係避免過分依賴某一銀行的不利局麵。當然銀團貸款方式也存在一些問題，主要表現在貸款雙方談判過程漫長複雜，銀行之間的關係協調非常困難，對管理決策層的執行能力有很高的要求。同時，開發公司受到整個銀團的廣泛製約。