第11課 房地產真的是穩賺不賠嗎
炒房熱一度席卷中國的金融市場，房地產成為財富追求者口中的家常便飯。樓市的起伏跌宕一直在緊緊揪著深陷其中的人們的心。麵對日新月異的市場經濟和國家的宏觀調控，投身於房地產，將自己的財富增長全部寄托於土地，是否真的可以一直高枕無憂，實在值得細細思量。
為什麼房地產投資不再是投資的首選
房地產是否有泡沫？什麼叫小康，小康概念要擁有兩套房，應該鼓勵中國人購買兩套房，在家住一套，出去休假時住另一套。房價漲得快是正常現象，說明居民的收入多了。以前投資的房產升值了，是好事。
——厲以寧（北京大學光華管理學院院長）
2011年第四季度，中國人民銀行對全國50個城市進行了兩萬戶城鎮儲戶的抽樣問卷調查，居民對未來物價上漲預期和房價上漲預期均出現大幅回落，房地產投資不再是居民的投資首選。取而代之的是投資基金、理財產品，債券投資和股票。
對後期房價走勢，46.2%的居民預期“基本不變”，超過兩成居民預期“下降”，但也有近兩成居民預期“上升”，這一比例較上季下降了18.9個百分點。北京與上海兩地居民預期房價下降的比重大增，分別達28.5%和26.8%，較上季各大幅提高14.3和22.8個百分點。未來3個月內有購房意願的居民占比13 .9%，較上季有小幅下降，接近2008年第三季度的近年曆史低點。
房地產投資在中國瘋狂了近5年以後，看上去正處於軟著陸的狀態。在持續不斷的宏觀調控中，房地產的投資已經開始淡出人們的視線。這對於充滿各種奇怪論調，諸如誕生了“剛性需求”的新名詞、丈母娘推高房價論、房地產投資安全理論的中國，的確是個曆史性的轉折。
在太平洋的彼岸，美國這個國家的房地產投資則成為垃圾債券的代名詞。在2009年，美國住房市場的價格就下跌近60%。國民經濟研究局的前主席馬丁·費爾德斯坦教授對此十分的憂慮。
有些北大經濟學家認為，房產價格至少還有15%的下降空間。對於那些意識到現在的房價已經虧損了2/3的人來說，這意味著他們現在放棄貸款的房子，讓銀行來查封要劃算得多。畢竟相比銀行的存款來說，違約隻是掉了一磅金幣，而把金幣丟給房子，等於損失了兩磅金幣。換言之，現在的房產形勢，正鼓勵人們更加樂意地使用理性違約的方式逃避風險。這是最明白不過的道德風險行為。
從長期來看，在美國這樣的國家投資房地產，已經是明日黃花。理論上房地產投資的主要影響因素是人口和城市化。美國的城市化基本完成，至於人口，主要是外來移民，他們進入美國，為了實現美國夢購房定居，這是房地產的長期需求。遺憾的是，隨著美國經濟活力下降，美國吸引移民的法律正在走回頭路。一方麵，在金融危機後，美國移民的數量已經下降；另一方麵，政客們鼓吹房貸和地產投資的生育率上升趨勢，也於2010年戛然而止。美國人口在種族構成上也不利於房地產投資的擴大。如今美國的人口中，拉美裔占據人口的絕大多數。美國人口的拉美化趨勢日漸明顯，這部分人群的購買力有限，他們不可能有明顯的住房需求。
在2004年，獲得的是“常規的”5%首付固定利率30年抵押貸款，那麼已經擁有住宅的家庭中有75.7%能購買新的中等條件住宅，租賃他人住宅居住的家庭中僅8.3%有能力購買新的中等條件住宅。相比較而言，獨立的個人更加糟糕，已經擁有住宅的獨立個人隻有58.9%有能力購買新的中等條件住宅，租賃他人住宅居住的獨立個人僅7.0%有能力購買新的中等條件住宅。值得注意的是，對租賃他人住宅居住的家庭和獨立個人而言，對新住宅的購買能力持續下降。1984—2004年，有能力購買中等條件住宅者所占比例約下降了1/3。
類似的問題可能同樣會在中國發生，不過中國這兩項因素都還有強大的支持力。北大經濟學家們認為：在中國還沒有產生大量的金融財富的時候，顯然冷落房地產而轉向股市和債券是個好選擇。
【北大名師點撥】
房地產的投資，讓現在的經濟學家們判定的話基本上已經缺乏任何的投資價值。盡管投資家們按照長期的價值計算，相信現在正是投資的最佳機會。
能否零資金啟動房地產投資
過度的借貸讓金融機構過於依賴短期信用市場，一旦信用市場流動性放緩，甚至枯竭，這些金融機構很快便會“揭不開鍋了”。
——北大財富筆記
2005年3月中國城鄉居民儲蓄餘額突破12萬億元。據學者測算，中國家庭所有的金融資產、房產、企業資產等（不包括土地、礦藏、海洋等資產），大約在67萬億元左右。12萬億元的存款都應該算是現金，大約占整個國家財富的17％。房地產財富占據了很大的分量，而且絕大多數普通人的財產是以地產增值的方式實現的。在福布斯排行榜上，位居前列的多數是中國最大的地產商。2005年1月初，中國股市市值總額僅為4萬億元。用1/3的存款就可以買下中國所有的上市公司，但現在這些錢全部躺在銀行裏。也就是說經曆了30年的造福和改革，中國的家庭財產已經達到了驚人的地步。
這個數字其實還意味著對一個存款和工資組合的中產階級家庭，房地產的投資幾乎和傾家蕩產的風險差不多，有的時候會出現若幹年不吃不喝也無法擁有一套自己的住房。
事情並不是那麼絕對，有沒有一種讓窮小子也可以實現置業夢的房產投資規劃呢？答案是有的。零首付房產規劃就是這樣一種投資。在房地產投資普遍的一些國家，這種戰略被看成是全民住房建設的一部分而受到推廣和重視。
在2008年金融危機後的3年裏，美國政府連續出台了一係列的新措施，其中包括延長著名的投資移民政策。投資移民，是指1991年生效的一項投資優惠政策EB—5，也就是“第五類移民”。其基本內容是該項目針對EB—5投資移民者設立經濟特區，在經濟特區內，移民申請者的最低條件為投資金額不少於50萬美元，同時需要創造至少10個全球就業機會。按照該規定，要最終歸化入籍美國的這類移民必須在美國有住房，但購買房產不算投資。
這當然是給予富裕人群的房產投資的規定。美國政府真正的住房支持項目正是這項計劃的另一麵。銀行為鼓勵人們買房子，發明了一種“2－28貸款”：前兩年付很少的貸款，從第三年開始每個月的房貸驟然提升，彌補前兩年的低息貸款，舊賬新賬加在一起。在房價持續上升情況下，這是一筆不錯的買賣。即使第三年支持不住每個月的房貸，房主還可以把房子賣了，賺一筆錢走人。這種貸款就是所謂的零首付計劃，對於那些資質良好的人來說，如果沒有出現次貸危機，這個項目還是很不錯的，用不了多久一個人就可以成為房產的所有者，成就美國夢。
家住美國北卡羅來納州的機械師艾瑞克2011年最大的期盼，就是找到一份更好的工作，掙到更多的錢。4月初他接到了貸款機構的催款信，內容是“再推遲月供，房屋將被止贖拍賣”。艾瑞克滿腹怨氣地說，2007年美國房價幾乎達到峰值，是經紀商攛掇他貸款買了現在的大房子，其實原來的小房子完全夠用。經紀商當時對他說，“別擔心利息太高，頭兩年我們提供3%的優惠利率，即使還不起也沒關係，頭24個月可以隻支付利息，本金兩年後再付。完全不用擔心兩年後還不起貸款，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時轉手賣給別人，不僅白住兩年，還能賺一筆呢！”如此忽悠下，艾瑞克毫不猶豫地選擇了貸款買房。誰承想一年後美國經濟急轉直下，艾瑞克省吃儉用地當起了房奴。
北大經濟學家們進行了計算，發現手持房產抵押金融資產的“兩房”和其他金融機構也存在過度的借貸，“兩房”的借貸是其資本的60倍。在會計標準要求“按市場價格記賬”的情況下，隻要投資的價格下降1%～2%，“兩房”就資不抵債了。
正如斯蒂格利茨揭露的那樣，目前的房地產違約幾乎都是理性的層層製造的結果，出於利潤和政治目標的口號的結果。貸款人在前兩年為30年的貸款付很低的利率和月供，利率突然在第三年提高，月供突然大漲，很多人都吃不消，於是被迫放棄房屋破產。
【北大名師點撥】
隨著時間的推移，更多的“2—28利率”會轉成高利率和高月供，更多的家庭會放棄房屋，房產市場會更加低迷。
為什麼房多的人無法笑到最後
如果有機會向總理建言，我一定要說“3個不要輕言”，不要輕言經濟過熱，不要輕言房地產泡沫，也不要輕言人民幣升值。中國現代化的標誌是北大教授擁有轎車和別墅。
——蕭灼基（北京大學經濟學院教授）
俄羅斯在克裏米亞戰爭中敗北後，沙皇政府又做出了一個讓後來的俄羅斯人十分憎恨的決定。1867年，因為水土不服和貂皮生意沒落，沙俄以720萬美元的價格將阿拉斯加賣給了美國。這塊土地麵積為170萬平方公裏，幾乎與中國華東六省一市（江西省、江蘇省、浙江省、山東省、福建省、安徽省、上海市）和東北三省（遼寧省、吉林省、黑龍江省）的麵積之和相當。在當時720萬美元或許是一筆巨款，但經過100多年的風風雨雨，通脹貶值，價值幾乎可以省略。
僅在阿拉斯加地下埋藏著的原油就達300億桶，現在價值超過2萬億美元！而且最令俄羅斯人懊惱的是，當初賣出土地的原因是缺錢。俄羅斯因為武器落後，同英法聯軍在爭奪位於巴爾幹半島（包括希臘、保加利亞等十幾個國家，麵積上萬平方公裏）的戰爭中失利，俄羅斯財政緊缺，為了一塊沒有到手的土地，而放棄一塊更大麵積幾乎為巴爾幹3倍麵積的土地，不知道俄羅斯人是不是算清了當時的這筆土地賬。不過，美國人的確是算了筆大賬的，這筆交易也被看成是美國的經典手筆。
在與時間的長跑中，土地或許是抵禦通貨膨脹的最好保值品。而根植於土地的房產是不是最好的抗通脹保值品，一直以來爭議很大。有人認為，黃金比房產更保值。黃金和房產，究竟哪一個更適合抵抗通貨膨脹呢？北大財富課上列出了一個矽穀的案例：
斯坦福大學的創辦者老利蘭·斯坦福晚年曾提出一項法案，內容是聯邦的貨幣發行應該建立在土地存量而不是黃金之上，因美國金融界的反對，這項法案最終未能通過。20世紀70年代，美聯儲停止兌付黃金，黃金和美元脫鉤，金本位製度徹底崩潰，矽穀的土地卻開始升值。