第五十章王石：房地產已出現拐點，需要多方應對
房價上升速度超過了家庭收入增長速度，連中產階層都買不起房子了。現在房地產的價格超過了價格上升水平與居民收入水平比的警戒線，並在貨幣緊縮政策下，房地產拐點已經客觀形成。下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算。盡管目前萬科資金麵較穩健，但仍將進一步下調房價，增加小戶型比例，並減少開工麵積、減緩竣工速度、控製拿地麵積。
——萬科集團董事長王石
過冬關鍵詞：減少投放、回籠資金、降低售價、儲備現金
過冬方略：對於熟悉中國房地產行業的人來說，“萬科”這個名字無疑是如雷貫耳的，無論是“強勢總部”的提法，還是“矩陣式組織結構”的管理模式，都顯示著其旺盛的創新力和在行業當中的領導地位。
不過此時此刻，人們更願意看到王石和萬科，是以怎樣的姿態來應對眼下的危機的。要知道，這場危機絕對不是孤立的，它猶如潮水一般一波又一波地湧來，讓很多房地產企業招架不住，那麼王石和萬科招架得住嗎？
開發小戶型
“快速拿地、快速開發、快速銷售”一直是萬科獨特的王牌銷售模式，但2008年銷售不景氣，資金回籠速度有所停滯。這個時候，開發適銷對路的產品是規模企業最好的出路。作為行業的領跑者，萬科並非徒有虛名。在許多地產商還在猶豫不決時，萬科或許又一次走在了同行的前麵。在2007年，萬科就把小戶型定為戰略重心。
萬科把重心調整到小戶型住宅上的策略是正確的。在房地產市場上，產品結構的調整不是6個月內就能做到的，住宅的戶型在土地的使用規劃、建設、設計這些環節已經確定，產品結構調整需要一年半的時間。
其實，自1997年以來，萬科就把住宅小型化看成是未來市場的主流。王石堅信：“隻要中國城市化的進程不改變，35億人持續進入城市，房地產行業仍然存在堅實的剛性需求。產品小型化是趨勢。”在我國未來住房供應中，中小套型所占比例將不斷上升。並且，王石認為，地產行業出現拐點已是事實。在這樣的房地產市場形勢下，小戶型更具靈活的適應性。大戶型住宅即使降價30%，也不會有太多的人買。但是在我們的產品中占主導地位的小戶型住宅，價格隻要下調5%，市場就會很敏感。提升小戶型產品性價比的能力，將成為未來市場決勝的關鍵。“小戶型、精裝修”是萬科麵對新的市場環境采取的理性應變經營策略。
2008年上半年，萬科銷售的住宅中，90平方米以下住宅占46％，這是自1998年以來小戶型住宅第一次占到如此高的銷售比例。而首次置業和首次改善居住置業的占72％。萬科認為，自住置業將成為房市剛性需求的支撐主力。因此，當房地產寒冬毫無懸念地來臨的時候，萬科實行降價促銷，迅速清貨，將大部分的精力放在了小戶型住宅的開發上。2007年第四季度以後，小戶型確實獲得了市場的青睞。萬科已在2008年下半年調整了開發計劃，使產品與目前的市場需求更匹配，為公司搭建一個堅實而安全的平台，以保障公司未來業績的持續增長。
業內人士也對萬科的小戶型戰略給予了很大的肯定。他們認為，小戶型是市場的低風險區域，雖然利潤低一些，但銷售量較大，有利於加速企業資金回流，且小戶型政策稅收優惠多，符合財務安全原則。
船小好掉頭，可以說，在這樣一個房市動蕩不安的行業形勢下，推行小戶型不失為一種靈活的過渡性戰略。
適當降價，現金為王
2008年以來，中國房地產市場正經曆擠出泡沫的過程，很多地區紛紛出現房價暴跌、成交量迅速萎縮的現象。從2008年5月開始，萬科銷售麵積和銷售金額已出現了連續三個月的大幅下滑。在萬科半年報公布當天，萬科收盤7.94元，跌幅達6.22%，引領地產板塊暴跌。這樣的行情，哪個房地產老總看了都會擔心。
由於大多數買房者都不是一次性付清房款，很多房地產企業都麵臨著巨大的資金缺口。在前兩年樓市、股市火暴的時候，新樓盤的資金回籠速度非常快，房地產企業也可以運用貸款和上市融資的手段進行資金回籠。但是現在銀根緊縮，股市低迷，貸款和上市融資這兩個渠道打通的日子顯然遙遙無期，很多中小房地產商不得已采取向民間資本、地下錢莊借“高利貸”的辦法支撐企業資金流轉。但是高利貸年息高達約60%，因此很多企業“不借‘高利貸’是等死，借‘高利貸’是找死”。
由此看來，房地產企業要想在這個冬天活下來，隻剩下最後一條可行的道路，也是在別無選擇的情況下最好的道路，那就是降價銷售，快速進行資金回籠，也隻有這樣，才能活著走出這個似乎看不到盡頭的冬天。