中國綜合開發事業的發展
房屋建築及城市設施實行綜合開發，是中共十一屆三中全會之後振興建築行業的一項重大決策。它不僅對發展建築業的生產力起到很大推動作用，而且給城市建設的發展注入了活力，使城市建設加快步伐，城市麵貌迅速改觀。
中國綜合開發事業的興起
“開發”一般是指以荒地、礦山、水力等自然資源為對象，通過人力加以改造，以達到為人類利用之目標的一種生產活動。漢代及漢以後曆代所實行的屯田製度，實際就是通過軍屯、民屯、商屯各種方式，對僻遠的地區進行開發，以發展生產，增強國力。
“綜合開發”則是根據城市規劃要求和近期建設需要，選擇一定區域內的建設用地，按照使用性質，有計劃、有步驟地進行開發建設。綜合開發的工作內容包括：征地、拆遷、安置（拆遷戶就業）、勘察、設計、土地平整和道路、給排水、供電等基礎設施工程以及各類具體工程項目的建設。它是一項綜合性生產活動，是通過全麵規劃、統籌安排、分期施工、協調發展以取得良好經濟效益、社會效益和環境效益的一種科學的建設方式和經營管理方法。當代中國的綜合開發，是在房屋統建的基礎上發展起來的。
一、組織房屋開發公司加速城市住宅建設
新中國成立初期，許多大、中城市和新建工礦區，重視了職工住宅的統一建設，如上海的曹楊新村、北京西郊的新市區以及長春第一汽車製造廠等重點廠礦的生活區，都是根據統一計劃進行建造的。之後，在相當長的一段時期內，忽視了職工住宅和生活設施的建設。
一九七八年三月，國務院在北京召開第三次全國城市工作會議，決定加速住宅及市政公用設施的建設，從一九七九年起，在47個城市試行每年從上年工商利潤中提成5%作為城市維護和建設資金的辦法。會議還提出，在民用建築中，逐步推行統一規劃、統一投資、統一設計、統一施工、統一分配和統一管理，習慣上稱為“六統一”的方針。九月份，國家建委召開城市住宅工作會議，討論了如何加快城市住宅建設問題。十月份，國務院批轉國家建委《關於加快城市住宅建設的報告》，並指出：加快城市住宅建設，迅速解決職工住房緊張的問題，是關係到發展生產改善人民生活、發展安定團結大好政治形勢的一件大事，要認真落實投資、材料，把住宅建設搞上去。
為了落實中共中央、國務院關於加快住宅建設的指示，吸取國外已有經驗，一九八○年十一月，由國家建築工程總局和中國人民建設銀行總行聯合簽署了向國務院領導同誌提出的《關於組建中國房屋建設開發公司的報告》。報告提出：“為了推行房屋建設的社會化和商品化，我們共同商定搞一個試點，由國家建築工程總局和中國人民建設銀行總行聯合組織一個中國房屋建設開發公司。這個公司的主要任務是，用經濟辦法經營房地產，包括辦理購置土地手續，組織小區建設規劃和建築設計，發包建設項目並和施工單位簽訂合同，進行房屋出售和出租，同時為各類房屋、特別是住宅建築設計的示範提供條件。”同時提出“擬在北京等地進行試點，取得經驗後再進一步展開。從事的主要項目：（一）住宅；（二）中小型旅遊賓館；（三）綜合性業務樓、辦公樓；（四）公共建築等。上述項目中均包括配套設施。”對開發公司的工作方式、資金來源、董事會組成，以及如何與地方聯營等問題，都作了闡述。
組織房屋開發公司，符合中央加快城市住宅建設的方針，符合按經濟原則辦事的精神，符合體製改革的要求。上述報告經國務院批準試行。一九八一年一月十六日中國房屋建設開發公司正式成立。
二、政府扶持綜合開發
中國房屋建設開發公司的成立，為綜合開發事業在全國範圍內的發展奠定了組織基礎。中共中央、國務院對這一新興事業予以大力扶持，把它作為國家的一項重要決策。
一九八三年七月，中共中央、國務院對北京城市建設總體規劃方案的批複指出：“要堅決地、有步驟地實行由北京市統一規劃、統一開發、統一建設的體製”。這個方針對全國的城市建設和綜合開發具有普遍指導意義。
一九八四年五月，趙紫陽總理在第六屆全國人民代表大會第二次會議上的《政府工作報告》中，以大量篇幅闡述改革建築業和基本建設的管理體製，指出“要著手組建多種形式的工程承包公司和綜合開發公司”，“城市住宅區、新建工礦區及其公共設施工程的建設，由開發公司承包，按照城鎮總體規劃，統一辦理土地征用事宜，進行設計和配套建設”。並且指出“城市住宅建設，要進一步推行商品化試點，開展房地產經營業務，通過多種途徑，增加資金來源，逐步緩和城市住宅的緊張狀況”。
一九八四年九月，國務院《關於改革建築業和基本建設管理體製若幹問題的暫行規定》中提出：“建立城市綜合開發公司，對城市土地、房屋實行綜合開發”，開發公司要“按照城市總體規劃，製定開發區的建設規劃，通過招標組織市政、公用、動力、通訊等基礎設施和房屋建設以及相應的配套設施的建設”。肯定了綜合開發是今後城市建設的發展方向。
一九八四年十月，國家計劃委員會和城鄉建設環境保護部根據國務院上述《暫行規定》，共同擬定了《城市建設綜合開發公司暫行辦法》，對城市房屋建設開發的有關政策作出了規定。
1.資金：中國住房建設的投資，一直是由國家按社會福利性撥款，資金投放不能收回，無法進行再生產；同時，由於國家資金短缺，也難以保證每年遞增的住宅建設投資。為了改變由國家包下來的單一投資形式，確定建立國家、地方、企業、個人多層次的投資結構。開發公司所需周轉資金，可向銀行貸款，也可以開辟多種渠道，吸收社會資金，井可按協議規定向購房戶收一定比例的預付定金。
2.征地：中國城市土地屬於國家所有，任何組織和個人對城市土地隻有使用權。長期以來，全民所有製單位都是無償占有國家土地，集體單位和居民個人占有和使用國家土地，也隻是繳納微量的土地使用費，這雖是不合理現象，卻一直被承認，因此在征用被占有的土地時，尚需支付土地征用補償費。
3.拆遷：對開發區內的拆遷戶，需償還原有房屋的建築麵積。償還的房屋可能在原開發區內，也可能移至他區，移至他區時還將增加一定數量的建築麵積予以優惠。對拆遷戶的私房，按質論價地支付補償費。
4.材料：房屋開發所需的材料，凡屬於計劃項目內的，列入國家或地方的物資計劃，由開發公司統一組織訂貨和供應，或委托各級物資材料公司承包。除物資部門撥給的材料外，開發公司還須積極開辟材源，多方籌集，如通過同生產企業搞補償貿易、建立相對固定的建材供應基地、組織材料進口等辦法加以解決。用議價材料建設房屋，經有關部門核定，可按高進高出的原則調整售價。
有關資金、材料、征地、拆遷問題的政策規定，為綜合開發事業的發展創造了條件。
三、綜合開發事業迅速發展
在政府扶持和正確決策的指導下，房屋建設綜合開發事業得以迅速發展。據不完全統計，到一九八五年底，全國300多個城市相繼建立了各種形式的房屋建設開發公司1600餘個。這些公司根據城市的總體規劃，對城市土地、基礎設施和住宅小區進行綜合開發和商品化經營，取得了很好的效果，初步改變了千家萬戶分散建房的混亂現象。
北京市一九八○年八月成立了北京市城市建設開發總公司，進行住宅小區的統一開發。由一九七七年統建辦公室成立到一九八四年底，先後開發土地1.5萬畝，規劃建築麵積960萬平方米，開發建築34片大住宅區，累計竣工交用各類房屋578萬平方米，其中住宅476萬平方米，折合住宅8萬多套，可供30萬人居住。開發區的規模逐步擴大，從三、四十萬平方米到五、六十萬平方米。北三環路的香河園94萬平方米，五路居120萬平方米。一九八五年開發的方莊小區，規劃建築麵積320萬平方米。一九八六年還準備開發更大的南湖渠住宅區，規劃麵積1000萬平方米，一個小區可住30萬人。
雲南省起步較晚，到一九八五年底止，經省建設廳批準成立各地、州、市、縣城市建設綜合開發公司和房地產開發經營公司59家，從統建逐步發展到按城市規劃要求進行綜合開發。全省已建設3個居住小區；昆明、大理、個舊、楚雄、建水等地正在建設和準備建設的有11個小區。昆明市自一九八一年至一九八五年共征地1079畝，已建成10萬平方米的1個新型住宅小區，並改造了正義路一段。總計新建各類房屋88萬平方米，可解決1.5萬多戶的住宅問題。
中國房屋建設開發公司作為國家經營房地產業的綜合性公司，從一九八一年成立後發展很快。到一九八六年底止，參加橫向聯合的地方公司，已遍布27個省、自治區、直轄市的125個城市，共有132個單位。開發建設的房屋麵積迅速增加，一九八二年66.5萬平方米，一九八三年210.6萬平方米，一九八四年579萬平方米，一九八五年達1558萬平方米。至一九八六年底止，累計開發建築麵積4102萬平方米，竣工1940萬平方米，為人民群眾提供商品住宅30.21萬套，開發工作量達53億元。其中，一九八五年的商品房開複工麵積為1689萬平方米，建成商品住宅12萬套。
房屋建設綜合開發，從一九八一年到一九八六年五年多時間，已從京、津、滬，各省會、自治區首府發展到很多地、市、縣，正在全國範圍內蓬勃興起。
綜合開發的評價
綜合開發事業的興起，反映了社會經濟的發展規律，顯示了這一新興事業的生命力。
一、現代化城市建設的必然趨勢
新中國建立之後，中國的城市建設進入有計劃發展的新時期，克服了資本主義發展給城市建設帶來的盲目性。但是，由於城鎮房屋建設依然是用房單位各自建設，很難依據城市總體規劃綜合考慮，多數是將大片土地分割成點，或者是“見縫插針”分散建房，建設標準五花八門，布局缺乏整體化，影響城市規劃的實施。特別是隨著社會經濟的迅速發展，城鎮現代化的進程日益加快，新區開發、舊城改造均已迫在眉睫，亟待統籌解決。
現代化的城市建設是一項複雜艱巨的社會係統工程。從橫的方麵看，必須合理安排各類建築工程，包括工業、交通、住宅、科學文化、教育衛生、商業服務、市政工程、公用工程、園林綠化、行政機關以及其他建築工程。從縱的方麵看，要對建設的全過程，即從規劃設計、征地拆遷、土地平整、組織施工、驗收交用、房屋管理等，做到各個環節緊密銜接，互相配合，協調發展。適應這一新的形勢，必須實行統一規劃、統一開發和統一建設，也就是要求實行綜合開發建設的生產方式，進行“一體化”和專業化經營的方式。隻有這樣，才能使城市的總體規劃，由被動控製變為主動付諸實施，真正解決規劃與計劃“兩張皮”的脫節問題。
二、馬克思主義住宅理論與實踐相結合
對城市住宅問題，恩格斯和列寧都明確主張住宅社會公有，采用直接的分配來滿足人們對住宅的要求。實踐證明，“住宅公有”這種辦法隻有在社會主義經濟十分發達的情況下才有條件實施，過早地實行這個辦法，有種種弊端。四十年代末期，蘇聯和其他一些社會主義國家，逐漸開禁，出售公房，並承認自建房產個人所有權。中國的實踐也證明，采取國家建造低租分配的住宅政策矛盾重重，並在五十年代即曾經實行“自建公助”的辦法。隻有實行綜合開發、商品經營，才能使國家的住宅建設資金“有去有還”，實現住房的不斷再生產；才能解決長期以來不好解決的諸如分配使用不合理、住房失修失養、住戶不注意維護保養等等棘手問題；也才能使建築業從產品經濟走向商品經濟，使之成為既能有效地解決城市住宅問題，又能為國家創造利潤的重要生產部門。這是馬克思主義與實踐相結合所得出的結論。